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3招傍身 免墮置業陷阱
3招傍身 免墮置業陷阱
疑僭建、加建等問題,買家尚可以肉眼察覺,但對於看不見的置業陷阱,買家又如何避免呢?
對於全無買賣樓宇經驗的買家,地產代理可謂他們的置業盲公竹,加上自從地產代理監管局推出發牌制度以來,代理有法可依,但樹大有枯枝,加上買樓為人生一大決定,最理想是每事親力親為,對一般文件、條款有基本認知,可減低誤墮置業陷阱。
先查冊 大起底
簽訂臨時買賣合約前,地產代理須向買家出示單位最新的查冊紀錄及物業資料表格;其中,查冊紀錄可由土地註冊處取得,此份資料披露單位過去買賣歷史、業權,甚至肉眼看不見的問題。
核實賣家資料 防混水摸魚
查冊內容包括了現今及過往業主名字、業權類別、登記日期,別看輕這部分,買家在簽臨約及正式買賣合約時,要確保賣方名字、人數與查冊相同,否則簽了也等於白簽。
另外,查冊記錄了單位詳情,如地址及有關地段的政府租約年期等,而且也會顯示有否政府部門簽發但未遵守的物業命令,即有否維修令、非法僭建清拆令,以及未解除的樓宇按揭等。總之,查冊會毫不保留揭示單位狀況,買家遇有疑問,可向代理或律師查詢。但切忌未收到查冊便簽約,又或被游說先簽字再後補,最終只會自招損失。
事實上,單憑查冊資料,一般人或會看得一頭霧水,但其實買家可從三方面着眼:
(一)核對業主名字與人數是否與跟前賣家相同,以防有人混水摸魚。
(二)從上手業主買入價、樓宇按揭狀況去判斷單位是否負資產,假若售價資不抵債,賣方即使沽出單位,也要再向銀行賠錢贖樓契。為免賣方收訂後,人去樓空,而單位又未完成樓按,樓價又未能覆蓋還款額,建議買家將臨時訂金及大訂付予賣方律師暫管直至完成交易。
(三)如果查冊顯示有物業頒布令,如維修令、法庭頒布令等,買家要解除有關命令或就責任、賠償取得共識後才購入單位;又如業主拖欠管理費或大廈維修費,由於物業的產權是押記在物業上,而非業權人身上,若買家並未提出或發現有該物業債項。成交後,買家或要承擔相關債務。
憑圖則 辨間隔
至於近期鬧得滿城風雨的非法加建、僭建等問題,除非閣下是專業人士,否則一般買家難以分辨屋內有否違規建築,只能憑相關平面圖去了解單位有否改動。
違規可作踢契理由
業主有責任告知代理及買家,單位結構有否作出改動,若屬合法改動,大可向買家出示相關政府部門的批文,讓買家心安理得;否則,若改動涉違規,買家在不知情下,可作為「踢契」理由,終止交易,甚至要求業主賠償。
但若果買家在知情下,仍購入有違規加建的單位,宜先與業主就日後責任問題作出商議,並記錄在合約上。
凶宅否 問清楚
另外,最多買家擔心的是買入單位是否「凶宅」。事實上,不時聽見有買家在不知情下買入有問題的單位,直至單位到樓按步驟,才發現估值不足,始知真相,即使回頭向有關代理對質,也無補於事。
代理應否告知 無明文規定
原來物業是否凶宅,並非地產代理條例內列明從業員需要提供的資料。所以代理有否責任向買家披露單位曾否涉及命案,並無明文規定,而且市場對於事故單位的闡釋各有不同。買家若對單位存疑,應向代理或透過代理向業主查詢。
資料來源 資料來源:經濟日報2011-5-27
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