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買樓前網上起底
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1) 分區大網圖一覽鄰近發展
香港建築師學會會員暨港大SPACE「揀宅攻略」課程導師梁文傑表示,屋苑比鄰休憩用地(代號:O),無論是景觀、環境及空氣質素都有保證,是住宅中的最佳選擇。其次是比鄰政府用途(代號︰G/IC),皆因建築物高度有限;再次便是住宅(代號︰R(A/B))和商業(代號:C)用途,兩者動輒建過30、40層高,景觀容易被遮擋,壓迫感亦隨之增加。
此外,圖中的三角形及正方型(△□),亦有助了解建築物高度。三角及正方型內的數字分別代表建築高度及地積比率,如上文提到的政府用地,其建築高限為100米(主水平基準以上),即約30層樓高,而譽?港灣旁邊的小型政府用地(地皮B),地積比為8倍(現時政府批出市區最高地積比率一般為9)。
土地用途代號
查圖Step By Step
Step 1:登入網址http︰//www.ozp.tpb.gov.hk/
Step 2:輸入地方名稱、地區或地段編號
Step 3:按需要縮放地圖,並按「圖例」鍵開啟附圖
註:可按需要查閱相關憲報及該範圍的修訂項目
2) 地政總署斜坡圖 釐清維修責任
維修屋苑斜坡分分鐘涉及巨額費用,如年前推出的東九「居屋王」嘉峰臺,專家估計每年基本管理已花上20萬元,加上每3年勘察一次需約60萬元,未計任何維修3年已花近120萬元。
若心儀單位處於斜坡附近,買家可登入地政總署網頁,在斜坡維修責任信息系統內查察斜坡狀況及維修責任誰屬,並根據斜坡面積、斜度及高度,猜量維修費用是否昂貴。
地政總處 斜坡維修責任信息系統
舉藍田鯉安苑為例,圍繞屋苑共有5道斜坡,全為紅色,即代表私人擁有。然而,假若斜坡位處兩個屋苑中間,即使確定其為私人擁有,也要再進一步確定擁有權誰屬。
此時可參考左邊附表,第二欄編號11NE-D/C868的斜坡,負責地段/負責方為「新九龍內地段第6352號」,再翻查地圖,所指的就是鯉安苑,即該屋苑的業主需負維修保養責任。
梁文傑又指,不同斜坡有不同鞏固及維修方法,但無論方法如何,每3至5年便要進行檢查及維修。而斜坡愈斜,所涉及的工序就愈多,變相工程費用亦會愈貴,他建議準業主買樓前,即使買樓花也好,最好還是先進行實地視察。
查圖Step By Step
Step 1:登入網址http︰//www.slope.landsd.gov.hk/smris/index.html
Step 2:輸入斜坡編號、屋苑、樓宇名稱或街道
Step 3:地圖對照附表,查閱斜坡資料。
註:按左下角的「技術資料」鍵,查閱斜坡物料、高度及斜度等基本資料。另可在地政總署網頁內查閱相關地契和地政合約。
3) 查察土地註冊 避開違規單位
相信不少準買家都聽聞,被屋宇署「釘契」的單位基本上不能進行賣買。釘契其實是指單位業主因欠債或違反建築物條例等原因而被起訴,在司法程序期間,土地註冊處不會接受任何相關賣買個案。近期最經典例子是申訴專員黎年被揭發其位於薄扶林豪宅碧林大廈,過去12年多次收到屋宇署的斜坡修葺令,至2007年因仍未動工而被釘契,全屋苑無法進行買賣。
土地註冊處
然而一些本身有維修或清拆令在身而又未被釘的單位,也會影響按揭申請,如估價不足或銀行未必願意批出按揭。一般而言,在正式買賣前經紀有責任替買家進行查察,釐清單位狀況,但若果準業主想在落訂前自行查察,可登入土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」,購買有關文件備用,每項查冊服務收費由10元至175元不等。
查圖Step By Step
Step 1:登入網址http︰//www2.iris.gov.hk/eservices/
Step 2:選擇「查閱土地登記冊」,輸入單位地址
Step 3:在「查詢類別」一欄選擇「全部」以查閱過以往交易紀錄、有否涉及單位的維修令(單位內或大廈公用部分),副本性質可選「普通」
Step 4:選擇收取方法,如瀏覽、下載、電郵或傳真
Step 5:填寫個人資料及付款方式
註:每宗交易可訂購最多30項土地紀錄,收發程序將由1至5個工作天不等(視乎文件複雜程度)。
資料來源 資料來源:智富雜誌
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