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買二手樓十大備忘
買二手樓十大備忘
(1) 查冊清楚業權
為了讓自己對單位有更充分了解,買家睇中心水單位後,可委託地產代理或親身前往土地註冊處查閱單位或土地契約等文件。土地登記冊中載有每個物業的業主資料,以及該單位是否有轇轕,如抵押、解除抵押、買賣協議,法庭命令等。查冊時需留意:
確定現時和自己進行交易的,是單位的「現時業主」。
大部分多於一個業主的物業,會以長命契方式持有,與此類物業的業主交易,合約要有對方全部業主的同意。
避免購買有法庭指令(俗稱釘契)的物業。
留意上一手在高峰期購買的成交價及按揭金額,如果按揭金額明顯高於現時的成交價,物業可能是負資產,買賣時,對方要先得銀行同意。此類物業成交時,買家支付的訂金需要支付予銀行律師,而不是物業業主。
(2) 勿盲目追價
買家要先為自己定訂一個底價,視乎單位質素、景觀、裝修等因素,再作為追價的指標。若質素較高、罕有靚景或罕有放盤屋則單位,不妨酌量追價,測試業主反應。傾價還價前最好先向地產代理打探業主背景,是否急於套現,以便作為還價策略。若單位質素平庸,市場上又有大量選擇,買家可以慢慢揀,毋須刻意追價。
另外,置業前宜考慮本身需要,避免因低首期、呎價平等誘因,錯誤購入面積過大或價錢太高的物業,令日後供款吃力。
(3) 訂金存放於律師行
個別急於套現業主,可能要求買家多付訂金或首期,從而在樓價或交吉期上作出遷就。買家遇到上述情況,宜先了解業主財政狀況,為求穩陣買家應將訂金交由律師行保管。
(4) 多次估價
落實買賣交易前,宜再次估價。避免因樓市波動,銀行調低估價,令原先資金預算有偏差,需要臨時籌措。
(5) 鞏固財政儲備
雖然供樓息率偏低,但買家要有利率調高的心理準備,保留一定資金以應付將來利息上升時的供樓支出。
(6) 必買必賣難定好壞
簽署臨時買賣合約時應留意單位是否「必買必賣」。一般合約不會列明「必買必賣」,此舉的目的是在遇到另一個更合心水的單位時,即使撻訂另購單位,亦不必履行「必買必賣」承諾,選擇更靈活。不過,賣方(業主)亦同樣保留了撻訂權利,可以售予另一位出價更高的買家。
(7) 忌買連約單位
一般情況下,連租約的放盤叫價會較交吉單位略低。此類單位較受暫時未有即時住屋需要的買家或長綫投資者垂青,雖然單位叫價平,但受租約規限,再轉售需時,可以選擇的話應盡量避免選擇。
初次置業人士,最好避免選擇連租約單位,此類單位一來不適合有即住需要的人士考慮,二來新買家不清楚租客底細,若遇上惡租客不單止收樓無期,更有可能需要從法律途徑追討。
(8) 忌心大心細
遇上心儀筍盤,不宜過分猶疑,真正的筍盤亦有其他買家競爭,有機會令業主反價、甚至封盤。
(9) 查「凶宅」
買家若要查詢心儀的單位是否「凶宅」,可分別向多間銀行要求代為估價,若銀行拒絕承造按揭,代表單位「有可疑」,買家便應格外留神。同時買家應盡量搜查資料,如上網或向大廈管理員,甚至「左鄰右里」打聽。此外買家更應爭取在買樓的合約上訂明,如發現單位曾經發生命案,可取消交易及取回訂金的條文,以保障自己。
(10) 避免購買確認人單位
一般樓宇買賣,交易要在一個月內完成,買家只需先付少量訂金,十日後才付一成大訂,一個月繳清餘款。但部分買家為求圖利,往往會以確認人身份出讓單位圖利。
利用確認人身份買賣單位,秘訣是單位交易期要夠長,因為買方可以利用長交易期另找新買家「接棒」,而毋須向銀行借錢。由於交易未正式完成,未能稱得上擁有業權,故此買家在利用交吉期內多次轉讓,樓價就如滾雪球般愈滾愈大,從中獲利。但值得留意的是,若新買家中途「失蹤」,賣方(摸家)便有可能會上身完成交易。
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