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臨約加條文防反悔
臨約加條文防反悔
防反悔 臨約加必買必賣條文
樓市火紅,買家心急忙於追價趕入市,業主心雄情願賠訂再重售,但賠訂、賠佣後,業主是否又可以把重售帶來的利潤袋袋平安,面對此情形買家又是否無計可施?
賠訂重售 有人歡喜有人愁
二手樓市於短短半個月內急起直追,不少屋苑交投量既超越上月全月成績,過之而無不及者比比皆是,優質單位在買家連番追價下,以新高價易手。相比之下,部分月初出售單位的業主,眼見其他放盤,能享受樓市抽頭而上的成果,有人選擇賠訂再放售。
對於有意賠訂重售的業主,首要懂得計數,簡言之,賠訂再售,至少再售的樓價要較之前高逾1成,才有利可圖。另外,要確保有實在的買家能出到價並承接。因為旺市下,市場氣氛會製造搶貨假象,以試探放盤底價,或者從而爭取業主放盤機會,所以賠訂前,業主要肯定新買家「有票在手」,持有銀行本票為上,否則憑空講有新買家願出高價,倒頭來賠了夫人又折兵。
有財力的業主,大可將單位賠訂重售,對買家而言,千辛萬苦才找到一個合眼緣又價錢合理的單位,不少買家也會情願業主反價,總好過一場歡喜一場空,但買家是否全無招架能力。
臨訂加碼至8% 增業主成本
事實上,買家在簽訂臨時買賣合約時,可提出「必買必賣」條文,此附加條文簽訂後,雙方務必要完成交易,不得有悔,但此條文是須經雙方協定,並非指定條款,所以買賣雙方有權拒絕接受。
此外,建議買家在臨時訂金上加注,雖然並無明文規定臨時訂金的金額為多少,如果業主肯接受,買家即使以1元作訂金也可,但坊間慣常做法是以樓價的3%至5%為準則;但旺市下,建議買家多付訂金,由5%至8%不等,可使業主因賠訂成本加重,而減低賠訂機會。
另外,有買家為杜絕業主有重售機會,建議將成交期縮短,以便盡快完成交易。一般而言,正常的成交期為1至3個月不等,讓買方有足夠時間去申請樓宇按揭,以及讓代表律師去檢核單位樓契。若將成交期縮短,買家或會出現資金不足的情況,或未完成查契下完成交易。
賠訂兩面睇
何謂「必買必賣」 ?
必買必賣是經過買賣雙方同意下協定的附加條款,以規範雙方必須完成交易,假若業主決定收回不賣,買家可透過法律途徑,強制完成交易;相反,如果買家中途放棄,業主既可沒收買家已支付的定金,日後將單位再出售,而售價低於撻訂前的樓價,可向買家追討有關的差額作賠償。
須刪臨約「賠訂撻訂」條款
另外,若雙方協定附加必買必賣條款,須同時將臨時買賣合約上已預印的「賠訂撻訂」標準條款刪除。
至於,既有的「賠訂撻訂」條款,一般而言,買家撻訂,會面對業主沒收已付定金,須支付雙方代理佣金,但業主不可再為此向買家追討賠償;業主賠訂,既要退還已收下的定金,並賠償相同金額予買家,另須支付代理佣金,同樣買家也不可為此再追究任責任。
資料來源 資料來源:經濟日報2010-10-29
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