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精明4招 為「優質盤」驗明正身
精明4招 為「優質盤」驗明正身
在資金充裕、息口低迷的環境下,推動有能力的買家,乘樓市未完全明朗之際,快人一步入市,優質盤更成為受追捧對象。以近期成交所見,不乏優質單位,但買家有否想過,市場所謂的「優質盤」,是否真正適合自己所需。
市場一般以罕有性、景觀、樓層及坐向,來界定單位是否優質。簡言之,極高層、新裝修、望海景、連天台或平台複式等特色戶便被統稱為「上等優質貨」。不論市靜市旺,造價都讓人刮目相看。以下四類的市場優質盤,買家入市前,宜先認清其真相,始考慮是否物超所值。
新裝渾水摸魚 易買貴貨
委實不少有心的業主,會不惜工本先將全屋大翻新後,再於市場放售,但當中也有不少屬渾水摸魚,市場稱之為「化粧盤」。買家在睇樓時,或會看見單位牆身已掃漆、地板換上亮麗地磚、並附有堂而皇之的水晶吊燈,而叫價也因此較同類單位為高。
對資金有限的用家而言,倘買入連裝修單位,固然可省回不少開支;但相對物業樓齡較大時,簡單的門面裝修,實不及水、電、煤喉管的更新、保養來得重要,況且裝修費可平可貴,風格因人而異。最重要的是,因有裝修而調高叫價者,銀行未必估足價,反而提醒買家,千萬不要被瑰麗的裝修所吸引,要切實考慮是否合用及耐用。
高層戶或涉保養手尾長
香港地少人多,要視野開揚,大部分業主也傾向揀選高層單位,但揀高層單位也有竅門,此可從大廈結構着手。
不少屋苑及大廈會因為消防條例所需,在若干樓層設有隔火層;新式屋苑更會為隔火層作粉飾,或另設中空層作空中花園,作休憩用途;而舊式的屋苑,隔火層只會丟空,而且四面通風,以備不時之需。
如果閣下買入的單位為隔火層之上,問題不大,即使在家中跳彈也不怕被下層單位投訴;但如果為隔火層以下者,若屋苑的管理不完善,風雨過後,隔火層會容易有積水問題,處理不當的話,或會為下層單位帶來滲漏情況,業主屆時只可向管業處追討。
同樣的問題,也會出現在連天台單位身上,但若天台屬入契者,使用權歸業主所有,要避免滲漏、過熱,買家只有自資為天台作隔水、隔熱的事前保養。
順帶一提,不少屋苑的頂層單位,仍存在着不設電梯直達的情況,對家中有長者,或行動不便人士而言,此等優質盤未必適合。
細察特色戶 免「大而無實」
上述連天台單位固然有價有市,連平台花園、複式、相連單位,亦不乏高價承接。但在選擇連天台、花園的單位時,買家要認清多出的天台、平台部分,是入契還是公用地方,兩者的叫價差異甚大之餘,若屬公用地,更只能近觀不能享用。
另外,連平台花園者,如買家未能親身睇樓,也至少要求代理出示相關圖則,或者於單位從上而下俯瞰實景,因為現時不少的所謂連平台者,只列出一個總面積,但實情是分作多個部分,每部分的可用面積甚少,實際作用不大。
海景坐向兼得 享用無憂
特色戶當中,以海景最具叫座力,望維港煙花海景更可稱王,惟不少屋苑向海之餘亦同時有西斜問題,觀賞一覽無際的海景之餘,同時要承受西斜的煩惱。
若須整日以窗簾遮擋日照,便落得有景等於無景,所以對海景情有獨鍾的買家,最好同時考慮單位方向,免得物無所用。
資料來源 資料來源:經濟日報2010-10-8
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