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收樓後發現貨不對辦怎麼辦?
收樓後發現貨不對辦怎麼辦?
置業本是開心事,但收樓當日,若不幸發現貨不對辦,一屋垃圾之餘,更全非睇樓當日模樣時,是否仍要照單全收,被迫完成交易,還是可以此作為放棄交易的理據?
畢竟,睇樓可能只花上數分鐘時間,看看間隔、裝修、景觀,只要無穿無爛,四正企理,大部分買家都會將心機投放在與業主討價還價身上。
成交期逾1月 易忘內籠情況
但成交期一般約為一、兩個月,甚至更長時間,至交易前一刻的驗樓階段,內籠實際情況如何,印象已經模糊,甚至完全無印象可言;而部分屬連租約,無樓睇者,內籠情況如何,往往收樓當日方知曉,若驗樓當日始發現有問題,買家又可以如何應對?
不少買家於買樓當日,業主仍擇居單位,而且一屋入牆傢俬。入牆傢俬背後實際情況如何,完全不知情,為怕驗樓當日,雜物未清,或者,清掉傢俬後,方發現牆身有損毀、地台有水漬等問題,屆時可如何追討。此等擔心絕對可以理解,但要避免出現爭拗,一切宜由簽臨時買賣合約時作好部署。
據臨約及正式買賣合約一般規定,二手物業買賣皆以現狀交易,而在完成交易前,買家可按正式買賣合約,有權要求先驗樓,再交收。
簽臨約 記錄家電型號數量
個別用家會要求兩度驗樓,其中一次是為了方便收樓後,即時裝修而作度尺準備,但賣方有權拒絕買方此要求。
然而,買家應甚麼時候驗樓?一般而言,是正式交易當日上午進行,買家可自行或聘請專業驗樓師陪同驗收,檢驗無誤後,買家向代表律師滙報,其後買方律師便會向賣方支付餘下樓價,同日,當賣方收到餘款後,便可通知買家取鎖匙,正式收樓。
為免驗樓時出現貨不對辦,早於在簽臨約時,便要將業主協定的議事紀錄,如若現有的傢俬、電器會留於下手買家,謹記要不厭其煩將每一件家電的品牌、型號、數量,巨細無遺地記錄在附件上;至於,其他如衣櫃、睡床、餐枱、餐椅、吊燈等也要記錄在案,以便收樓時可按清單驗收。
另外,室內任何改動,如要求將已打通的房間還原,或賣方要求將現有冷氣機拆掉取走,而留空的窗身如何處理,是重新裝上玻璃封口,抑或其他方法,也要記錄在合約上。若果買家要求「吉」屋交收,業主於驗樓當日必須清空單位內一切垃圾、雜物。
與睇樓有異 仍須完成交易
將內籠情況白紙黑字記下,目的是買家可以憑單驗樓,若發現電器損毁甚至不能啟用,或者拆掉入牆傢俬後,牆身出現破壞等,買家原來不能以此作為放棄交易的理據。
如買家於收樓當日,發現單位情況與睇樓時有異,首先,買家必須出示相關證明有關的差異是於簽約後出現,如原裝2房,但收樓後發現只得1房,再者,有關差異並非與自然損耗有關;又如家電不齊或損毀,買方只能向賣方提出索償,但仍須完成交易。
但若果買家發現業主失實及隱瞞單位狀況,而買家在被誤導下簽訂買賣合約,如因非法結構改動,並涉法律訴訟,買家可因此而提出終止交易。
為免口講無憑,故建議買家在驗樓時夥拍友人及有經驗之人同行,並自備有日期、時間顯示的相機,將有問題情況拍照作紀錄;此外,宜提早向業主提出驗樓後始截電、截水,以便買家可驗收室內電器及有否滲水、漏水。
除了內籠間隔、家電等外,驗收還包括與業主核對管理費、差餉、地稅、水、電、煤,甚至屋苑會所按金費用,此等一般由雙方律師跟進。
驗樓備忘
資料來源 資料來源:經濟日報2011-7-8
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