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揀宅八大條件
揀宅八大條件
坐向:南東北西傳統智慧
香港夏天多吹偏南風,傳統建築智慧認為單位向南,能充分利用南風調節室溫,而鮮風流通亦可提升空氣質素。最差為向正西,事關西斜會直接令室溫上升,冷氣長開,既不環保亦涉及高昂電費。曾有研究指出,向南及向西的單位,每年電費相差超過三成。
香港的冬天多吹北風,向北的單位會非常「應風」,感覺較寒冷,故亦非上選。而向東單位雖無南風之利,但卻可避開西斜及北風,故亦屬理想之選。
景觀:自製地圖預覽景觀
港人買樓,首選海景、次選山景,但要留意海景單位大霧濕氣重,最好選擇低、中層;山景低層易有蚊蟲之患,故愈高愈好。但無論選擇甚麼景觀,買樓前最好循售樓書、規劃處分區大綱圖或經紀等渠道查清屋苑附近未來發展,以確保景觀的持久性。此外,亦要注意周邊有否不受歡迎的景觀,如工廠、墳場、焚化爐,甚至噪音來源,例如高速公路。
購買一手樓或樓花時,難以單靠售樓書中的大環境模擬圖及平面圖而得知心儀單位的實際景觀,此時可考慮自製一幅實景地圖作參考。先從分區大綱圖中列印出屋苑建築地皮及周邊範圍,再將樓層平面圖按比例縮放,然後根據售樓書中的坐向,將平面圖拼貼到地圖的地皮上,便可清楚單位內每個窗戶的景觀。
配套:4分鐘生活圈
想知道心儀屋苑附近的配套設施是否理想,可考慮這個連建築、地產界也採用的方法:以屋苑為中心,在地圖上按比例畫一個代表「半徑500米」的圓形(即一般3至4分鐘的步程),察看範圍內有甚麼基本設施,如交通網絡、鐵路、公園、商場、銀行等,設施愈齊全,代表生活質素好之餘,樓價亦相對穩定。
豪華會所令人趨之若鶩,但準業主在購買單位前必須審慎考慮需要和責任。業主在購買單位時,首先要支付相對無會所屋苑更高的樓價,及後又要付上更多管理費,故準業主必須考慮設施是否合用?使用頻密程度是否與付出費用成正比?
牆壁:主力牆愈少呎價愈抵
單位主力牆少,除了方便更改間隔外,其實還代表單位更「抵買」。在計算一個單位的建築或實用面積時,需將牆壁厚度計算在內,現時一般樓宇主力牆約厚6至16吋,非主力牆則約為4吋。假設同為1呎乘1呎的牆,12吋牆跟4吋牆的面積就相差2.8平方呎,即是單位內主力牆愈少,可用空間愈多。
樓層:中層牆身適中為上選
「縮結構」是建築界一種作業模式,大廈拔地而建,下層結構必須更具乘重力,因此愈低層的牆壁便會愈厚。建築師一般會由十數層開始縮減牆壁厚度,其後每十多層又再縮一次,故一幢30層的住宅,主力牆可能會有3至4種厚度,要平衡「盡量爭取更大的可用空間」及「隔熱、隔音等功能」,中層單位將是最佳選擇。
單邊景+對流窗夠通爽
假設圖中屋苑周圍未有任何發展,每個單位的景觀理應不會受阻。不過,單位C仍較B好。原因在於C屬「單邊」單位,且有部分向外伸延,從廳中窗戶俯瞰,前面將是毫無遮擋。相反,由於單位B向內凹入,往窗外望大概有三分一的景觀被鄰座C單位遮擋,而且座與座之間的距離太近,令私隱度大減。
窗戶多少、大小及位置,也直接影響着單位的通爽度,最佳住所莫過於廳房也有對流窗。對流窗意思是指室內的窗與窗,或窗與門呈180度平衡排列,讓風從一邊吹入,另一邊吹走,帶動室內空氣流動。右圖中單位右邊的房間,門與窗便是呈180度平排,即使兩者大小左右不一,但亦屬對流窗的一種。相反,左邊房間的門窗成了90度角,通風程度便較遜色。
屋苑:大型項目 周邊發展影響微
單幢樓、大型屋苑、精品豪宅,各有捧場客。但不變的定律是,屋苑愈大,受周邊環境影響愈小。大屋苑如太古城、杏花邨等,動輒幾十座上萬戶,周邊發展相對緩慢而且穩定,原因是大屋苑在推翻或提議小區改革時,聲音較容易得到重視。相反,例如深水埗一幢單幢樓,五年間周邊變化可以是翻天覆地的,故較難以現時狀況衡量幾年後的環境、景觀及價格。因此,我們會稱大屋苑為「藍籌」,而單幢樓則被視為「仙股」。
厭惡設施:睡房近升降機 無覺好瞓
每一樓層基本上都設有不少公用設施,不能說單位靠近哪項會帶來好處,反而遠離某些設施,較「值錢」。一樓層最不受歡迎的,應該垃圾房,原因顯然易見,在於衞生及臭氣等問題。此外,貼近水錶房亦非好事,事關房內喉管多,濕氣重,容易滋生霉味。
另一項大忌就是升降機槽。升降機運作會產生震動,而震動又會產生「隆隆」聲響。雖然此狀況對白天生活影響不大,但當夜欄人靜的時候,尤其是睡房床頭靠近升降機槽,聲音就會變得明顯,令人難以入睡。
資料來源 節錄自:智富雜誌
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