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承造按揭必修課
承造按揭必修課
大部分人買樓,都會向銀行借入按揭貸款,而銀行按揭產品五花百門,置業初哥往往有難以選擇的困難。在考慮入市決定採用甚麼按揭計劃時,置業人士宜先考慮以下3點事項:
1. 首期/按揭成數
目前住宅物業最高按揭成數都是物業估值的95%;不過,當按揭金額高於樓價70%時,便需要為按揭購買保險。買家選擇按揭計劃前,宜考慮自己可以負擔多少的首期,如果可以用以支付首期的現金不多,但供款能力沒有問題,可以考慮選用高成數按揭。
2. 按揭年期
在借用同一金額的情況下,按揭年期愈短,每月供款愈多,但全期利息開支愈低;相反,按揭年期愈長,每月供款愈少,但全期利息開支就愈高。
3. 利息變化
銀行一般限制供款人的按揭供款佔月入比例不超過50%,以月入$2萬而言,每月按揭供款不能高於$1萬。不過,由於目前是近數十年罕見的低息期,而加息周期已開始,日後供款會明顯上升;我們建議置業人士宜將按揭供款佔月入比例,控制在四成或以下。
計息標準
按揭貸款的每月供款,決定於三個因素:本金、按揭年期及利率。前兩者較易理解,而利率方面,目前香港仍然盛行以「最優惠利率」為基準計算按揭利率。
最優惠利率為本,固定年期供款計劃
最優惠利率(Prime rate,簡稱P),過去一直是香港銀行業計算貸款利率的基準。銀行仍有利率協議的時代,最優惠利率是由銀行公會每周公布的。在2001年利率協議取消後,理論上不同的銀行可自行訂定貸款及存款利率。但由01年至今,每次利率調整,各大銀行的最優惠利率仍維持一致;3月底,最優惠利率為5.25厘,一般銀行可提供P減2.8厘的按揭利率,即按揭利率為2.45厘。
值得留意的是,當銀行說「全期利率為P減2.8厘」時,並不表示全期利率固定在2.45厘水平。以最優惠利率為準的按揭,是一種浮息按揭,「全期利率」是會按最優惠利率升降而浮動的。假設最優惠利率升至5.5厘,其時按揭利率便是2.7厘。
拆息為本,固定年期供款計劃
除了以最優惠利率作為計算按揭利率的標準外,近年亦有銀行提供以「拆息」作為計算按揭利率標準的按揭產品。「拆息」是本地銀行互相拆借資金的利率基準,「拆息按揭」,便是銀行將一個指定時期的拆息利率,加上一定的利率差,作為按揭利率。拆息按揭利率會隨拆息而波動,以選用「3個月同業拆息」為計算基準時,利率便會每3個月變動一次。
由於早前拆息向上,拆息按揭的產品利率甚至高於最優惠利率為準的按揭,近期較少銀行主動推介此產品。
定息按揭
現時按揭證券公司有推出定息按揭,年期最長5年,但由於利率明顯高於浮息按揭,所以按證公司的定息產品並不流行。此外,亦有部分銀行提供供款初期(一般為第1年)利率較低的定息按揭,其後再轉為以最優惠利率為準的浮息按揭。但由於它息期只有1年,其實可以視為按揭優惠,多於固定利率,減少供款變動的產品。
供款安排
固定供款方式:
1. 定年期供款
現時市面上最常見的便是定年期供款,例如固定供款期為20年,每月供款則跟隨利息升降。當然若以同等貸款額計算,年期較短,其每月供款額會較多,但全期的總供款會較少。
以現時較多人選擇的定年期20來計算,貸款$100萬,利率為2.5%,每月供款$5,299,較選擇15年少付$1,369,而較選擇25年則只需多付$813(詳見下表)。此外貸款期較長,利息支出自然較多,其全期總供款亦會遞增不少。
不同定年期供款比較 (以按揭利率2.5厘計)
2. 定額供款
供款人在承按時定出供款額,供款額不會因利率升跌而增減,每月支出不會大失預算。利率上升時,供款年期會增加,利率下跌時,供款年期會減少。不過現時銀行定下物業最長還款期上限一般不可超過30年;所以若物業在供款期間超過上限,銀行則有權要求供款者將原定的供款額調升,以減少供款年期。
商議式供款方式:
1. 漸進式供款
若供款人現時手頭緊絀,而預算未來幾年的手頭資金較充裕,則可選用漸進式供款,其後供款人可視乎自己的財政狀況每年增加供款額或縮短供款年期。不過由於近年薪金水平不一定年年上升,供款人未來的入息未必會大幅增加,銀行批核亦十分審慎。
2. 遞減式供款
供款者可選擇供款初期供款較多,其後每年縮減供款額,此方式適合資金充裕一族,亦適合一些有計劃退休的人士。不過現時不少人士寧選擇多付首期,較選擇此方式方便。
3. 延期供本
供款人在供款初期(一般最長為3年),只向銀行支付按揭利息,而不償還本金。此方式可令置業初期供款減少,在通脹期或樓市上升期較為合用。
小貼士:每兩星期還款慳息不少
現時大部分供款人士會以每月形式供款,不過如閣下是懂得理財的人士,則不妨將供款改作每兩星期供款。由於利息支出減少,長遠來說,總利息支出亦會大大減少。兩星期還款方式,每次供款是每月供款的一半,由於一年有52個星期,所以一年的還款期數是26期。因為還款的速度增加,還款年期更可因而縮短,而利息開支亦會減少(詳見下表)。不過供款人需留意,此供款方式下,一年會有兩個月要供3期,負擔會較重。
每月與每兩星期供款比較 (以貸款$100萬、分20年攤還、利率2.5厘計算)
按揭戶口
近年開始有銀行推出綜合按揭供款的儲蓄戶口,此類按揭計劃的特色,是把按揭戶口及儲蓄戶口統一處理,為客戶提供一個可隨時還款的按揭戶口。此一計劃下,按揭的利息是會按每日戶口的結餘每天計算的。由於按揭計劃是息隨本減的,所以儲蓄愈多,扣除的本金亦愈多,利息開支會減少。
雖然銀行把每月多出的供款稱為儲蓄,不過,申請按揭的人仍要留意,此部分的「儲蓄」並沒有任何利息收入,事實上仍是供款。而在具體的操作上,貸款人把出糧戶口設在銀行,出糧時,全份人工便用作扣減按揭本金。當貸款人有需要時,才在戶口來提取開支(此時本金便再回升)。此種計劃的優點,是變相容許供款人提早還款,而且彈性甚大。
本港一向沿用固定年期的供款方式,其他的供款方式相應較少人使用。其實一般來說,定額及定息的方式較適合穩陣派,或供款人的供款佔其收入比例較高,避免因利率上升而負擔大增,而覺得利率有上升機會的話,則仍應選擇定息供款。至於手頭充裕人士,則可選擇漸進式供款,以減少利息支出,縮短還款年期。
資料來源 資料來源:經濟日報2012-3-16
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