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二手樓8大陷阱
二手樓8大陷阱
雖然市場不時傳出買家購買一手樓的投訴,但整體而言,一手物業在買賣時的麻煩程度的確較為簡單,萬一買家對購入單位的交樓水準不滿,亦可以要求賣方(發展商)跟進。而在二手市場,由於物業是按「現況」交易的,買方在交易後才發現問題,亦難以追討。為免麻煩,置業人士在購置二手物業時,宜避開交易陷阱。
陷阱 1 釘契物業 交易麻煩
業主如果涉及財務糾紛,甚至是欠交管理費,當債權人獲法院判決勝訴,他可將押記令附於欠債人的物業上,強制執行償還判定的債項。押記令可註冊(即俗稱的釘契),由註冊當日起生效。
理論上,釘契物業一樣可以進行買賣,但買家宜要求賣方在物業成交前,把物業「解釘」,才可以放心購買該物業;解釘是解除釘契所引致的產權負擔,並把有關文件從土地註冊處的登記紀錄中刪除。
當然,如果賣方是欠了數個月管理費而被釘契,解釘的費用不大。不過,如果業主是欠下巨款(例如佔樓價的相當比例,甚至超過物業市值),業主售樓所得亦可能不足以償還債務,解釘便較為麻煩。
破解方法:付訂前查冊
最簡單的是付細訂之前先行查冊,留意物業有沒有任何押記。
陷阱 2 維修令 破財維修
物業違反《建築物條例》等規例時(例如物業存在僭建物、未經許可更改用途、維修欠妥、位於危險山坡),政府會向業主發出補救∕拆卸令,包括斜坡維繫令,危險樓宇維繫令,清拆及還原維修令,渠務工程維修令等,有關紀錄亦會登記在土地註冊處中。
業主在收到此等補救∕拆卸令時,需要按政府要求完成有關的補救工程。如果情況危險,政府部分可能會先行進行補救工程,而政府先行墊支的費用亦可能以押記方法在土地註冊處中登記。
破解方法:查冊求證
查冊便可留意物業有沒有任何維修令。
陷阱 3 交樓日驗收清楚
二手物業是按「現況」交易的,例如買家簽約時,窗台有滲水,買家亦不可以以此為由取消交易,或要求賣方在交樓前維修。不過,二手物業的合約,一般會列明是否包括入牆櫃、冷氣機等。在交吉日,代理一般會安排買方在簽約前進行最後的驗收。其實即使買方在交吉日發現單位的現況(包括合約中列明的入牆櫃、冷氣機)與簽約時的情況不同,一般亦需按時完成交易。律師指如果買方認為賣方未能滿足合約條文(例如合約中列明的冷氣機「走樣」),可以在完成交易後透過律師樓要求對方賠償有關損失。
至於在睇樓時單位沒有漏水,但在收樓時發現此問題,由於缺乏證據,一般難以索償。
破解方法:拍攝單位現況
律師指,發生交吉日單位情況大變的個案罕有,如買家擔心,可考慮在簽約前為單位拍照,以證明交易時單位的現況。
陷阱 4 估價不足
如果買家購入一個單位,待申請銀行按揭時,才出現估價不足,一定會大失預算。估價不足牽涉多種原因,可能是屋苑成交不活躍,亦可能因為單位是「凶宅」。
破解方法:先行估價
最簡單的方法是先為單位進行估價,如發現多家銀行對有關單位均估價不足,應避免購入有關單位。
陷阱 5 待判訴訟 承擔法律責任
近年出現幾宗大廈立案法團被控敗訴,令小業主分擔法律責任的判決。一個屋苑/一幢大廈的法團如牽涉訴訟待判,亦意味小業主有潛在的責任。
破解方法:要求業主澄清
由於立案法團如有待判訴訟在身,亦不會在土地註冊處登記冊中顯示,買家可要求業主及代理澄清,單位及屋苑並沒有牽涉待判訴訟。
陷阱 6 僭建物或要負責清拆
物業即使有僭建物,政府部門亦未必會發現及發出拆卸令,買家購入此類單位,需要承擔日後拆卸有關僭建物的風險。如果僭建物有結構安全引起問題,買家的風險更是大幅增加。
破解方法:屋宇署查原有圖則
購買樓齡較新的物業,買家較易判斷物業是否有僭建物。如果購買的物業是舊樓,而買家又懷疑單位有僭建物,可於屋宇署查閱單位圖則,與單位現況作出比較。
陷阱 7 負資產業主收訂後失蹤
97年至03年樓價大幅回落,部分在高峰期購入的單位,以現價出售,業主仍是資不抵債(賣樓時無法套現,甚至需支付差價)。
買家購買此類物業的最大風險,是業主收訂後失蹤。買家要預防誤購「負資產」物業而蒙受損失,買家可於繳交訂金時,將金額直接交予賣家的代表律師託管。此外,為免業主無力償還按揭,買家可要求宗明合約中列明,合約的有效性視乎業主在成交日或之前能否解除所有按揭∕押記。
破解方法:訂金交予對方律師
土地註冊處只會登記物業的成交價、按揭借款的總額,買家是難以透過查冊,直接得物業是否負資產的。如果有懷疑,應該直接要求將訂金交由賣方律師託管。
陷阱 8 漏水樓或化粧樓
買家遇上叫價特別平或者裝修豪華的單位時,要格外小心。個別業主會將漏水單位翻新裝修(俗稱「化粧樓」),務求令買家留下好的印象,加快將單位脫手。
破解方法:聘驗樓師檢查
宜相約有豐富睇樓經驗的親友一起睇樓,甚至聘請驗樓師檢查。
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