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《一手住宅物業銷售條例》今起實施 業界免墮陷阱嚴陣以待

2013年4月29日 10:52
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《一手住宅物業銷售條例》將於今日(29日)全面實施,新成立的一手住宅物業銷售監管局設立「三寶」,加上地產代理監管局執法及全面巡查,再配合發展商修改樓書及銷售等安排,締造一個「公平三角」,以保障買家及業界利益。

鑑於過往一手買賣存在不少灰色地帶,為保障買家利益及杜絕不法經營,政府將全面監管一手物業買賣程序。由於新例會與舊例略有不同,為方便市及業界對新例有更充分認知,一手住宅物業銷售監管局設銷售監管局官方網站(www.srpa.gov.hk)、一手住宅物業銷售資訊網(www.srpe.gov.hk)及一手住宅物業銷售監管局資源中心,於今日(29日)起正式運作。銷售監管局將於柴灣設立資源中心,地址為利眾街24號東貿廣場31樓E室,逢一至五向公眾開放,讓其查閱受新例規管的印刷物,包括一手住宅發展項目樓書及價單。

銷售監管局專員馮建業曾表示,實施新例是為了設立一個公平及具效率的機制,規管一手物業銷售過程。其中銷售資訊網內的電子資料庫,將有助提高市場內資訊的透明度,為賣方營造公平的競爭環境及保障準買家權益。馮氏早前透露,銷售資訊網目已錄得至少60個一手住宅項目的戶口設立,當中包括正在銷售及未開售項目。開立戶口後,發展商可隨時就相關項目,於該網站上載售樓說明書、價單及銷售安排資訊。

按照規定,賣方須於開售前七天上載樓書、三天前發出價單及交代銷售安排。馮建業提醒,發展商把項目文件提交予銷售監管局及於銷售資訊網上載前,務必要清楚核實資料,確保其準確性及合符新例要求。銷售監管局會就提交文件及銷售資訊網的資訊進行審閱,若發現內容違規,或接獲公眾投訴及舉報,將就事件展開調查,並會按情況檢控公司或個人,最高刑罰為罰款500萬及監禁七年。

「地監局」配合新例 向業界發指引及提供培訓
一手新例雖然主力規管發展商的資訊發佈及銷售程序,但條例亦與地產代理從業員息息相關,因為作為一手物業買賣雙方的中間人,他們於資訊傳遞上擔任重要角色。過去,代理一般會向買方客人透露自己所得的內幕消息,但輾轉間便化成流言於市場上流傳,令消費者易被誤導。在新例下,代理將要戒除此習慣以免觸例,而地產代理監管局亦已就新例特意向業界發出新的執業通告,提供指引讓他們遵從。

發展商過往會透過地產代理向買家客人收集或傳遞意向價,參考市場反應作定價,唯在新例之下,此舉屬違法行為。但地監局執業及考試委員會主席梁永祥指出,發展商屆時仍可向業界透露參考同區價,理由是該價格有實質數據作支持。另外,新盤開售的即時成交資訊,只要數字有事實根據,代理是可以向買家透露。但梁永祥提醒,地產代理必須慎言,並建議他們引用銷售資訊網的數據。

地監局行政總裁伍華強於接受本網站專訪時表示,局方在訂立新執業通告的指引前,曾與業界開會談論新例的影響性及聆聽其訴求,並把關注事項製成《問與答》,令代理了解新例下執業守則。局方已為業界開展專業進修課程,以工作坊及講座形式講解新例要求,課程內容亦會透過錄影拍攝,製作成教學影片置於官方網頁讓業界瀏覽。

伍華強續指,局方亦會加派人手到各區代理行作教育性巡查,他建議,各代理行亦可聘請律師,向公司從業員解釋新例條文,避免墮入法例陷阱。當局接獲有關代理銷售手法的投訴,一般會進行調查及內部聆訊,最嚴重罰則為撤銷牌照,而新例實施後,如發現代理手法有觸犯相關法例,局方將把個案轉介至銷售監管局作懲治。

地監局過去數年所接獲的有關地產代理投訴逾500宗,伍華強認為新例的實施,會令業界的資訊清晰化,減低消費者被誤導的機會,相信買方投訴個案有望減少。另一方面,他指出置業對小市民來說可算是人生大事,故不可忽視消費者教育,所以局方已印製了有關物業買賣的小冊子向公眾市民派發。

《一手住宅物業銷售條例》知多啲
按照一手新例,發展商日後需按規定製作樓書及價單,售樓說明書須於開售前最少7天提供,而價單則須於開售前最少3天公布。售樓說明書需要在開售前3個月之內印製,並每3個月必須更新一次,以確保資料無誤。單位售價若有更改,亦需要3日後始能出售。

另外,樓盤的銷售流程安排,亦會受到法例監管。發展商須在樓盤開售前最少3天,公布開售日期、時間、地點及揀樓次序(例如抽籤或先到先得等),以增加登記制度的公平性及透明度,並且亦可以避免出現不必要的排隊情況。

若果發展商已公布的銷售流程安排有所改變,有關的單位須再過3天後,才可以再作發售,否則會被視為違法,一經定罪,有機會被判罰50萬元。最後,發展商除了要在售樓處,向買家免費派樓書及價單之外,亦需要擺放樓盤所屬的分區計劃大綱圖或分區計劃大綱圖、建築圖則、公契、鳥瞰照片,以及住宅樓面平面圖等資料,供買家免費查閱。

新例亦規定,買家不可於開售前向發展商預留單位,發展商售出單位後,須於24小時內公布有關成交,同時公布有關的支付條款,包括任何折扣優惠、連帶贈品(如車位)、財務優惠等。而買家購入單位後,必須在簽訂臨時買賣合約的5個工作天內簽訂買賣合約,若未能限時完成被視為取消交易,發展商可殺訂,並將有關單位重新推出,不可預留予該買家。

此外,發展商在售樓說明書及廣告內,不能載有虛假或具誤導性的資料,若印刷廣告中載有圖畫、圖像等,或其周邊地區的構思圖,必須附加聲明,更要提醒準買家參考售樓說明書及進行實地視察。

當局指,若因錯誤陳述而誘使買家購入單位,發展商將要面對刑責。根據《一手住宅物業銷售條例》,任何公司或由任何條例成立或設立的法人團體如觸犯該條例所訂的罪行,有關「高級人員」(即該公司、法人團體或法團的董事、秘書及經理)可能須負上法律責任。運輸及房屋局網頁亦上載《一手住宅物業銷售條例》內容,讀者可瀏覽。

附上由地產代理監管局提供《精明物業交易錦囊》,與讀者分享。

中文版︰http://www.eaa.org.hk/Portals/0/Sections/CC/2012_Dec/smartproptrantips.pdf
英文版︰http://www.eaa.org.hk/Portals/0/Sections/CC/2012_Dec/smartproptrantipse.pdf

撰文 : 陸榮羲,彭寶珍
攝影記者 : 梁鑑章
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銷售監管局專員馮建業(左2)表示,實施新例是為了設立一個公平及具效率的機制,規管一手物業銷售過程。
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銷售監管局專員馮建業(左2)表示,實施新例是為了設立一個公平及具效率的機制,規管一手物業銷售過程。
銷售監管局小冊字。
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銷售監管局小冊字。
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