新聞搜尋
人物/專題

【日圓續跌】 東日物業籲買家重升值濳力

2015年3月18日 10:28
下一篇

近期美元轉強,日圓持續走貶,徘徊在6.3至6.4算,令日本樓價更加「抵買」,不過由於所有交易,包括樓價及租金均以日圓計算,樓價回落的同時,租金亦有下調。東日物業顧問高級經理奧山千香子,雖然日圓續跌,但日本投資風險比較低,提醒投資者切勿只著重短期收租回報,要留意單位保值及升值濳力,並指:「因日本須繳交資產增值稅,如物業持有5年內,須繳交利潤扣除支出的三成,惟5年之後,稅率則收窄至15%,故籲買家以長期投資為先。」

為了確保租金收入回報好及穩定,以及保值能力,她建議買家購買東京市中心地區的JR山手綫的鐵路沿綫物業,如新宿、銀座、目黑、原宿、池袋區等,以「一分錢一分貨」來形容,優質單位多獲上班族及大學生承租,毋須擔心無租客,她舉例:「現時銀座面積200多呎單位叫價最平約$180萬,月租最少約8萬日圓(約$5,120),大部分單位月租甚至逾10萬日圓(逾$6,400)。」

投資日本物業的熱潮歷史雖不長,主要因近年日圓大跌有關。奧山千香子指出,很多香港人最初是新手小牛試刀,先嘗試購買1伙細單位,後來再加碼入市,當中有買家最少持有6間物業。她又透露,近月亦有買家轉投全幢物業市場,由過往九比一比例,增加至七三之比,即10個買家中,有3個投資全幢物業,又舉例指早前有投資者花約1.5億日圓(約$960萬)買入文京區一幢全幢業,涉約4伙。她強調:「不同物業有不同投資方法,但最重要都是睇升值能力。」

香港政府2月份時收緊物業按揭,但代理指投資者轉投日本物業市場的比例未有大增,暫未見有實際影響。不過,由於日本銀行限制多,如欲承做按揭則只能從外資銀行著手。奧山千香子介紹,即使採用外資銀行,由於審批程序繁瑣,故大部分買家寧一筆過現金付清樓價,當中七至八成人購買$100萬以下單位,另有一名買家曾經以4,000萬日圓(約$256萬)現金購買單位。

近年代理日本物業的店舖遍地開花,小至街舖,大至辦公室,各色各樣。她認為代理愈多是好事亦是好消息,反映香港人對投資日本物業有信心。至於如何從眾多代理突圍而出吸客,妳則指目前本港未有法例規管進行海外物業銷售,但公司內的所有代理均屬本港持牌代理,有逾5年至10年經驗,另日本當地亦設有分行及相關牌照,強調專業員工及待客溝通之道均是公司最大賣點。

有見近期市況好,東日物業顧問除了已擴充辦公室外,短期內會在長沙灣總部設置1:1日本物示範單位,最少兩個,單位面積約180呎,開放式間隔,部署5月份對外開放,可將距離拉近。事實上,該公司下星期將在網上播放一套自家製作的短篇電影《一屋愛。守護未來 》,在東京及香港屋邨實地取景,同樣望透過影片縮短距離感及陌生感。

奧山千香子已居港已經逾20年,並在新界區置業。對於港日兩地日活,她認為,香港人多,空氣較差,生活較快及緊張。「荃灣樓齡近40年的住宅,目前實用面積300餘呎上車盤造價約$300萬至$400萬,樓價足以在日本銀座購買一個豪宅單位,香港樓價真的很貴!」她續指,目前考慮退休後會回日本生活。

撰文 : 梁子謙
東日物業顧問高級經理奧山千香子,雖然日圓續跌,但日本投資風險比較低,提醒投資者切勿只著重短期收租回報。
按圖放大 按圖放大
東日物業顧問高級經理奧山千香子,雖然日圓續跌,但日本投資風險比較低,提醒投資者切勿只著重短期收租回報。