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經絡:美加息樓價再升供樓負擔迫近七成

2018年6月14日 19:27
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美國聯儲局結束一連兩日議息會議,並於香港今晨時份宣布議息結果。一如經絡昨天所料,美聯儲再次加息四分之一厘,聯邦基金目標利率由1.5厘至1.75厘區間,上調至1.75厘至2厘區間。香港金融管理局亦隨即上調貼現窗基本利率25點子,由2厘加至2.25厘。

對於下半年香港的樓按市場走勢,經絡預測:

樓價急升、息口向上、而市民薪金升幅相對較慢,供樓負擔比率亦隨之上升。根據經絡按揭轉介研究部數據,截至今年5月份,業主的供樓負擔比已貼近六成,創2000年後十八年的新高。在加息展開及樓價續升的雙重影響下,若香港息口升至50點子,及樓價較現時再升一成,供樓負擔比例將挑戰七成水平。

在年內餘下四次美聯儲的議息會議中,基於經濟向好、失業率下降及通漲持續等因素,美國將在年內再加息一至兩次。

由於港元與美元掛勾的關係,息差不能無限擴闊,香港加息週期將會年內啟步,料香港下半年亦將加息一至兩次,每次25至50點子。

待新股及半年結等因素結束後,一個月銀行同業拆息有可能輕微回落至1厘至1.25厘附近水平(今日6月14日為1.6厘)。屆時港美息差再度拉闊,有可能再度觸及弱方兌換保證。金管局出手接錢,令銀行體系結餘再度下降。不過,料銀行體系結餘要比現時再下跌一半,即大約500億港元水平,銀行才會加快加息的急切性。

在銀行未上調最優惠利率(P)前,由於拆息按揭計劃已觸及封頂位水平,因此已有銀行上調封頂位水平至P-3%,實際利率為2.25%。在衡量銀行邊際利潤減少的情況下,相信其他銀行有機會跟隨調升新造按揭客戶的利率封頂位水平。