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房策規劃

智庫倡無車社區 增發展密度

2018年4月17日 12:00

土地供應大辯論將展開,曾任政府運輸署區域交通工程師的梁志偉建議,在鐵路站周邊發展「無車社區」,透過減輕交通容量負荷,增加發展密度,以10萬人的社區為例,最多可住26萬人,增2.6倍。

基建交通是發展土地的重要條件之一,曾任政府運輸署區域交通工程師、現為志達顧問行政總裁的梁志偉表示,近年樓價高企問題嚴峻,當中現行的交通發展規範,窒礙土地的發展空間,未能達至地盡其用,故連同兩位專業人士提倡無車社區的概念。

新界發展區 可作先導研究

在有大型基建鐵路的發展區,將周邊約400米的地皮打造無車社區,居民主要依靠鐵路、巴士等集體運輸來往市區,並設環保交通系統連接整個社區,只保留消防醫療和特別車輛緊急通道,以及容許簡單貨車上落貨。

以一個10萬人口的社區為例,一般利用公共交通的比例約7萬人,乘搭私家車等的比例則有3成,若果採用無車社區概念,流量不變下,該區的可承擔交通容量得以提升,估計社區可容納人口可增至16萬至26萬人,增幅達1.6至2.6倍不等,可作公營或私營房屋發展。

梁引用大嶼山愉景灣、馬灣珀麗灣為例,兩區鄰近大型鐵路基建及主幹路,區內限設村巴行駛,作低密度的環保社區發展。由於要配合鐵路站發展,該概念適用於大型地皮上,建議地盤面積不小於64公頃,其中可以新界新發展區及新市鎮等作為先導研究。按正推展的洪水橋新發展區,帶來約6.1萬伙供應,若概念獲接納,預期供應可達10萬伙。

基建成本降 定價可較低

現時改劃土地須進行補價,梁氏坦言,政府投入大量金額發展基建,將反映在補地價上,而發展商計算投地及發展成本,日後將轉嫁在售價上,故鐵路物業定價高,惟無車社區屬新概念,相信單位定價可較低。

對於供應小組倡新公私營合作方式發展農地,他認為,公私營合作是「對外」,由政府投入資金發展基建,加大私人農地發展誘因,無車社區則是「對內」,善用基建,以低成本提高發展密度,兩者可相輔相成。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示,無車社區概念於外國及香港亦有類似先例,技術困難不大,惟要考慮3項因素,包括區內的鐵路承載量,其次要在大型地皮推行,以及須批予一間發展商作發展和管理,有一定的執行難度。