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業主見好就收 旺市現低價成交

2018年4月14日 12:00
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今年二手交投持續熾熱,破頂成交已屬市場正常現象,各大屋苑呎價屢創新高。惟旺市下竟仍有不少「乾淨」放盤以低市價易手,成交集中低層單位,「益街坊」理由層出不窮。例如牽晴間就有業主睇淡後市,止賺離場;亦有業主因「先買後賣」而急於平價放盤,套現「找數」。

眾所周知,一般凶宅、業權不清、或訴訟纏身的放盤皆會以折讓價沽出。惟撇除此類患有「奇難雜症」的放盤,最近市況暢旺下,仍有部分業主以低市價出售手上「正常」物業,止賺離場,一反近年「貴賣貴買」的樓市常態。據利嘉閣地產助理分區經理林偉明透露,粉嶺牽晴間於4月份錄得一宗3房呎價新低成交,單位為2座低層F室,實用面積573平方呎,採3房連套房間隔,內籠裝修乾淨企理。原業主本身叫價$668萬,惟放盤9個多月都無法賣出,又見最近樓價升幅「太癲」,深懼樓市泡沫爆破,睇淡後市,遂減價$30萬出貨,以$638萬獲自住買家承接,止賺離場,減幅高逾4%,呎價$11,134。同類型單位普遍呎價約$13,600,故上述成交較市價低近18.1%,呎價創近期同類型單位新低。據悉,原業主在2014年9月以$439萬買入上址,持貨4年轉手,帳面獲利$199萬,物業期間升值45.3%。

林偉明補充,上述原業主一直自住該單位,而原業主本身手持多於一個物業,因此賣樓後已搬往另一自置物業居住,無需擔心租樓問題,現時未有打算入市,先觀望一段時間,等樓價下跌再度出擊。現時牽晴間約有50個買賣盤提供,入場費由$520萬起。

嘉湖業主換樓 低市價沽仍賺1倍

天水圍嘉湖山莊近年呎價已升穿萬元,但利嘉閣地產分區經理陳嘉興就透露,屋苑於本月錄得呎價約$9,000的新低價成交。該單位為美湖居1座低層D室,實用面積544平方呎,3房間隔,外望內園,裝修未算殘舊。陳嘉興指,美湖居屬嘉湖山莊內最新的期數,單位質素相對較高。單位早於農曆新年前開價$510萬,由於價錢吸引,多組買家曾入內參觀,惟因層數較低而放盤多時未獲承接。至近日終獲一組元朗區非華裔用家承接,造價$505萬,呎價$9,283,低市價逾一成。據了解,原業主早已搬入元朗另一自置物業定居,因此上述嘉湖山莊單位一直丟吉,目前先觀望,未有入市行動。原業主於2014年1月以$251.8萬購入上址,持貨4年帳面獲利$253.2萬,單位升值約1倍。

陳嘉興補充,4月份嘉湖山莊暫錄9宗二手成交,平均實呎價$10,900,包括一個美湖居7座高層H室,實用面積540平方呎,以$565萬市價成交,呎價$10,463。屋苑現時有約55個放賣盤,3房單位入場費由$570萬起。

康澤殘裝3房  減$50萬獲承接

港島住宅向來有價有市,尤其港鐵站沿綫屋苑更為矜貴,惟本月亦錄「低水」成交。世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示,位處港鐵炮台山站上蓋的康澤花園,新近錄得D座低層2室成交,實用面積574平方呎,3房間隔,內籠殘舊,向北望街景,以$890萬售予外區換樓客,呎價$15,505,低市價約10%。而屋苑於4月份錄一個A座中層1室易手,實用面積593平方呎,成交價$1,050萬,呎價$17,707。嚴智贇續指,低市價一成沽單位原業主早於去年7月叫價$940萬放盤,惟單位位處低層難以沽出,加上需套現換樓,惟有折讓求售。原業主於1997年9月購入上址自住,當時作價$497萬,持貨近21年至今沽售,帳面獲利$393萬離場,單位期內升值79.1%。

世紀21日昇地產執行董事黃文龍亦透露,北角富澤花園本月亦錄低價成交,為富邦閣低層E單位,實用面積645平方呎,內籠企理,原業主本身開價$1,000萬放售,惟單位位處低層,加上近期股市動盪,遂放盤一星期後減價$22萬至$978萬,易手予自用買家,止賺套現,呎價$15,163,低市價約5%。原業主於2000年9月以$205萬買入上述單位,持貨18年帳面獲利$773萬,物業期內升值377.1%。黃文龍補充,富澤花園同期亦錄得富威閣高層F室市價成交,實用面積652平方呎,造價$1,230萬,呎價$18,865。屋苑現時有28個放賣盤,入場單位為富邦閣中層F室,實用面積652平方呎,叫價$1,200萬,呎價$18,405。

翠寧花園業主急套現   止賺離場

近日新居屋成上車市場焦點,房委會收到的申請表更突破14萬份,創歷年居屋申請人數「癲峰」。相反二手居屋氣氛淡靜,最近更有不少業主以低市價放盤套現。祥益地產高級營運經理林英傑表示,屯門居屋翠寧花園於4月初錄得一宗區內首置客「即睇即買」低市價成交個案,單位為6座低層F室,實用面積484平方呎,2房1廳,原業主重新裝潢,一直自住,因私人原因急需套現,加上單位低層難售,斷斷續續放盤1年,遂願意增加議幅,累積減價達$25萬,趁市道暢旺以自由市場價$445萬沽貨止賺,呎價$9,194,低於市價。據悉,原業主於2003年以$52.8萬購入單位,是次轉手帳面獲利高達$392.2萬,單位升值逾7倍,沽貨後現正租樓暫住,未有入市考慮。

林英傑續透露,翠寧花園一般呎價介乎$9,900至$10,300,對上成交錄於今年3月,為4座中層室,實用面積431平方呎,自由市場造價$445萬,呎價$10,325。屋苑現時有15個白表放盤,入場費$538萬,為5座高層K室,實用面積431平方呎。

祥益地產客戶經理古文彬亦表示,本月屯門兆康苑亦錄得P座低層4室低市價成交。單位實用面積568平方呎,3房2廳,內籠裝修為原裝膠地板,獲區外首置客垂青,以$488萬自由市場價購入上址自住,呎價$8,592,稍低市價3%。據了解,原業主放盤時參考往日成交,企硬$500萬市價,惟樓價升幅太快,至成交時單位已成「低水」放盤。原業主於2015年以$376萬購入單位自住,是次轉手帳面獲利高達$112萬,沽盤套現後搬往家人處同住,未有再入市或租樓計劃。兆康苑對上一宗同類型單位市價成交為P座高層3室,實用面積548平方呎,造價$542萬,呎價$9,891。

拆解旺市低價之謎?

綜合各區代理意見,一般放盤如非凶宅、業權問題或官司纏身,以低價沽出者大多為質素較差的低層單位,或內部裝潢殘舊破爛,買家需再花一筆錢重新裝修。遇上此類低層「筍盤」,買家需留意個別屋苑的升值潛力,同時要有心理準備,低層單位買入價平,惟放盤時間一般較長,成交價亦會較同類市價稍遜。
另外,旺市下「賣大包」的業主大多「等錢使」,例如一般業主放盤其實只為換樓,當中有部分採「先買後賣」策略,惟放盤未能如意,臨近死綫,不想換樓不成反被「殺訂」,業主就要擴大議幅,急急沽盤套現「找數」。

現時樓價升勢急速,加上辣稅措施,採「先買後賣」風險極高,業主宜審慎考慮。另有個別業主或因投資失利,需沽盤套現周轉;亦有部分因離婚而需迅速賣樓「分身家」,此類業主由於需要短期內出貨,議價能力因此偏低,容易「見好就收」,出現「低水」成交。近年樓價升勢強勁,一般放盤業主如非「等錢使」,宜每星期緊貼最新市價,更新叫價,以免因落後市場走勢而平賣單位。

撰文 : 曾俊業
樓價升勢強勁,惟最近仍有業主以低市價「益街坊」賣樓,成交大多為低層單位,當中全部獲利離場。(本刊攝影組)
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樓價升勢強勁,惟最近仍有業主以低市價「益街坊」賣樓,成交大多為低層單位,當中全部獲利離場。(本刊攝影組)
北角老牌屋苑康澤花園亦錄D座低層2室低價成交,實用面積574平方呎,以$890萬易手,呎價$15,505,低市價近一成。(本刊攝影組)
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北角老牌屋苑康澤花園亦錄D座低層2室低價成交,實用面積574平方呎,以$890萬易手,呎價$15,505,低市價近一成。(本刊攝影組)
牽晴間有業主睇淡後市,於本月平價沽出2座低層F室,實用面積573平方呎,造價$638萬,呎價$11,134,低市價近18.1%。(本刊攝影組)
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牽晴間有業主睇淡後市,於本月平價沽出2座低層F室,實用面積573平方呎,造價$638萬,呎價$11,134,低市價近18.1%。(本刊攝影組)