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沙田第一城雙天台撻訂

慎防誤墮「一約多伙」陷阱

2018年1月13日 9:40

新年伊始,二手市道紛紛向好,不斷出現破頂成交,藍籌屋苑的沙田第一城再出現屋苑新高成交,但最後卻變成撻訂個案,疑單位契約附連雙天台涉及「一約多伙」,買家最終損失逾$60萬離場。究竟買家如何避免誤墮「一約多伙」陷阱呢?

牽涉撻訂的單位位於沙田第一城第6座頂層連天台特色戶,實用面積819平方呎,3房間隔。據悉業主原購入A室連天台,以及比鄰的D室天台,雙天台面積至少逾1,000平方呎,由於牽涉兩個不同單位的天台,故今次一併放售時便成為「一約多伙」物業。買家早於除夕當天以$1,250萬購入單位,樓價更創屋苑歷史新高,折合平均實用呎價達$15,263。

「一約多伙」涉辣稅 買家棄購閃電撻訂

買家原本只需繳付成交價3.75%印花稅,即約$47萬便可買入單位,但由於「一約多伙」物業需要繳付15%印花稅,即涉稅項達$187.5萬,變相買家要額外多付約$140.5萬印花稅方能完成交易。成交在短短48小時內便發生戲劇性變化,據知情代理透露,因雙天台涉及稅項與買家預期有所偏差,最終無奈撻訂離場,估計撻訂金額或為成交價3%,即$37.5萬,若連同佣金支出一同計算,買家有機會蝕$62.5萬。業主亦即時收回單位,並旋即以同價$1,250萬放售。單位亦成為本港第一宗誤墮「一約多伙」陷阱的撻訂案例。

其實政府去年4月收緊「一約多伙」的避稅安排,規定只有首置客以一份合約購入一個住宅單位才豁免辣招稅,至於一個住宅物業的定義則由稅務局按每宗個案情況,參考相關文件,包括建築圖則、公契、佔有許可證等去作出決定,如已獲批圖則,將兩個單位之間隔牆打通的相連戶、一個單位連天台等仍然可以獲豁免。

條例未完善 恐誤墮陷阱

中原地產副分區營業經理伍錦基認為,「一約多伙」的定義其實會讓人感到奇怪,有時候車位、天台或者花園會計入同一張契約,但有些則會分兩張或者多張契約出售,不能一概而論,難道複式單位又涉及「一約多伙」問題?伍錦基又指「一約多伙」條例並未完善,存在一定漏洞,尤其是舊樓更容易出現相關問題,相反新樓涉及的法律條文較舊樓更加仔細,加上政府之前亦推出過限量限呎地,透過賣地條款,指定可建住宅單位的最低數目及單位的面積限制,變相自製相連單位的數目有限。

另外根據《建築物條例》訂明,業主如果要自製相連單位,除非屬於豁免工程,否則所有建築工程必須透過認可人士如建築事務監督提交圖則,通過屋宇署批准後方可進行,否則會被視為違例建築,由於是否「一約多伙」必需要視乎契約,故買家購入單位時應清楚細閱相關條文,避免誤墮陷阱。他又補充,將軍澳區有不少屋苑,如維景灣畔、將軍澳廣場、蔚藍灣畔及都會駅等都有不少自製相連單位,以維景灣畔為例,目前有8伙自製相連單位的放盤,當中8座高層E及F室,兩個單位實用面積合共995平方呎,目前放盤價$1,700萬,呎價$17,085。

普縉張聖典:冀盡快釐清條例 稅局須指引清晰

【業界意見】普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,「一約多伙」等相關條例有進一步釐清的需要,因為當中涉及很多法律條文,並不能單靠常識或者常理去釐定,理應白紙黑字列明便最好,雖然現時車位能夠獲得獨立業權,但可能某些單位會牽涉天台或儲物室等,都有機會觸犯「一約多伙」條例,他希望在條例上能進一步界定。張聖典又指曾經與法律界人士商討過,甚至有些執業律師都並不太清楚當中的細則,一來他們從未遇到過這樣的情況,二來稅局的指引亦未夠清晰,而且當局亦需要真正出現有關案例方會進行釐定相關程序。

張聖典建議有關當局應先需向專業人士講解及釐清條文,再靠他們向市民傳遞相關資訊。至於市民在購買相連單位,或有機會附帶其他獨立業權的單位時理應小心,如果遇到相關疑問,可到土地註冊處對單位進行有關查冊,另亦可向專業律師或測量師進行查詢。

律師謝天良:促舉辦講座讓準買家了解細則

【業界意見】執業律師謝天良指,超過一個單位都會稱之為「一約多伙」,但某些連天台的單位,天台部分都分為有獨立業權或沒有獨立業權,要視乎單位契約所涵蓋的部分有沒有包括天台,難以把所有單位都混為一談。

他又表示,一般附設一個花園、車位或天台的單位,基本上可以獲得豁免,如果市民對所購買的單位有所疑問,可以向地產代理、律師或測量師查詢,甚至上印花稅局查詢。市民亦可查冊,查找單位所包含的部分,若發現單位擁有兩份獨立業權的登記冊就要小心,有機會誤墮「一約多伙」的陷阱。另外印花稅局亦可向相關專業人士及市民舉辦講座,讓準買家可以更詳細了解「一約多伙」所牽涉的相關細則。

撰文 : 李朗文
沙田第一城一個雙天台單位因涉「一約多伙」,料買家最終撻訂逾$60萬離場,成為全港首宗因誤墮「一約多伙」陷阱而撻訂案例。(本刊攝影組)
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沙田第一城一個雙天台單位因涉「一約多伙」,料買家最終撻訂逾$60萬離場,成為全港首宗因誤墮「一約多伙」陷阱而撻訂案例。(本刊攝影組)
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普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典指,「一約多伙」牽涉很多法律條文,稅局未有清晰指引,甚至連執業律師亦未必清楚當中細則。(本刊攝影組)
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普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典指,「一約多伙」牽涉很多法律條文,稅局未有清晰指引,甚至連執業律師亦未必清楚當中細則。(本刊攝影組)
執業律師謝天良建議,市民應注意擁有兩份或以上獨立業權的單位,另印花稅局亦應向大眾舉辦講座,讓準買家清楚了解相關條款。(本刊攝影組)
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執業律師謝天良建議,市民應注意擁有兩份或以上獨立業權的單位,另印花稅局亦應向大眾舉辦講座,讓準買家清楚了解相關條款。(本刊攝影組)