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研究報告

美聯:料九龍樓價升最少5% 一手註冊金額續破千億

2018年1月12日 12:48
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去年樓市火熱,2018年九龍區將承接旺勢,美聯物業九龍區董事陳光明表示,高鐵香港段預期第三季通車,西九豪宅潛力看高一線;另一邊廂,大東九,成九龍區供應重鎮年內料提供近9,000伙潛在供應,鑑於置業剛需強勁,預期2018年九龍區住宅持續受捧,九龍區樓價看升5%至10%,續創紀錄新高。美聯物業營業董事謝嘉誠指出,隨着市場資金湧入,加上高鐵效應,西九豪宅缺乏大型全新供應下,預期內地買家二手佔比持續上揚,料今年比率可望突破3成。美聯物業營業董事王偉榮稱,上車換樓需求熾熱,預期大東九一手註冊量可望挑戰6,500宗,勢創歷年次高水平。

九龍住宅承接力強勁 一手註冊金額創紀錄新高
陳光明表示,住屋需求殷切,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料,2017年全年九龍區(包括將軍澳及西貢)二手住宅註冊量錄得約15,861宗,同期註冊金額錄約1,041億元,分別較2016年上升約19.8%及31.8%;當中樓價500萬元或以下的二手住宅註冊宗數佔8,017宗,佔比約50.5%最多。
 
至於一手方面,去年新盤市場火熱,九龍區一手交投表現亮麗,資料顯示,九龍區去年一手私樓註冊量為8,735宗,按年升約26%,同期金額則錄得約1,104億元,不但較2016年約763億元大幅上升約44.7%,並創出自96年至今有紀錄以來新高水平;其中樓價逾千萬元一手私樓註冊量佔比逾4成。

事實上,不少買家鍾情質素高配套佳之新樓物業,去年九龍區一手私樓註冊金額佔該區比率高見51.5%,為自2003年「沙士」後近十四年來首度重上5成水平,反映一手私樓對市場影響力越來越大。近年樓市穩步上揚,樓價亦節節向上,「美聯九龍樓價指數」去年全年累積升幅約13.5%,為近5年新高。


謝嘉誠表示,西九龍區包括九龍站、奧運站、油尖旺以至長沙灣及美孚等地段,去年一手私樓註冊量錄2,070宗,按年增長62.5%,同期一手私樓註冊金額錄約291.3億元,按年急增約157.7%,主要由於區內不少優質項目受資金熱捧,並受惠年內發售的匯璽等新盤項目帶動。

至於二手方面,西九龍區二手住宅註冊量為5,632宗,涉及註冊金額為377.2億元,分別按年上升19.3%及28.8%,表現相對平穩。惟值得注意的是,九龍站一帶二手交投表現最突出,二手住宅註冊量按年顯著上升52.6%,遠高於奧運站一帶的18.1%及西九四小龍的4.6%升幅。資料顯示,去年九龍站一帶包括君臨天下、凱旋門、擎天半島等主要指標屋苑樓價走勢凌厲,去年底以實用面積計算平均呎價為29,905元,較2016年底升幅近2成,更跑贏大市約13.5%升幅。
 
事實上,優質豪宅備受市場歡迎,挾市區黃金地段優勢之西九豪宅,更深受內地客垂青,資料顯示,根據土地註冊處註冊個案,按已知買家姓名的個人買家作分析,並以買家姓名拼音辨別,內地買家佔西九龍二手住宅註冊量比率由2016年的12.5%,進一步攀升至2017年首3季的26.7%水平,大幅跑贏大市約6.5%的比率。


展望2018年,政府預期高鐵香港站第3季通車,屆時連接內地主要城市,將大幅縮短中港兩地距離,據運輸及房屋局資料,往來香港至深圳福田車程僅約14分鐘,至廣州南僅約48分鐘,遠至上海亦僅7小時45分鐘車程,預期將吸引更多內地人士來港。

根據差餉物業估價署資料,2018年油尖旺區私人住宅落成量不足百伙,大型全新供應缺乏,預期毗連高鐵香港段總站的西九豪宅區最為受惠,加上西九龍近期賣地成績甚為理想,區內樓價走勢看俏,尤其西九豪宅樓價料升幅逾1成,並料內地買家佔西九區二手比率進一步上升,可望突破3成水平。


王偉榮稱,大東九包括啟德、觀塘及將軍澳等地,為市場焦點所在,資料顯示,2017年大東九一手私樓註冊量錄約5,617宗,按年上升約31.4%,同期註冊金額按年大升約57.4%至595億元,反映市場資金熱捧區內新盤項目。區內二手承接亦穩步增長,大東九2017年二手住宅註冊量錄約9,288宗,按年升幅20.4%;同期註冊金額526.2億元,升幅達約33.3%。

置業需求強勁,單以將軍澳區去年一手銷售情況顯示,按面積劃分,新盤銷售以實用面積401至600方呎單位佔約47%最多,當中相信不少為上車客承接,其次為601至800方呎較大戶型,佔比約27% ,至於400方呎或以下之細單位佔比約18%,料買家分別以換樓客及投資人士為主,相信區內日後新供應亦有一定承接力。

九龍區年內逾1.1萬伙新供應登場 大東九高佔近8成
事實上,2018年九龍區(包括將軍澳及西貢)預期新供應逾1.1萬伙,潛在新盤主要集中大東九,其中將軍澳及西貢佔達5,418伙,包括日出康城5期、日出康城6期、日出康城8期,另觀塘及油塘佔約2,967伙,主要包括觀塘市中心重建項目,連同紅磡及馬頭角約456伙,大東九一手新供應共涉及約8,841伙,佔九龍區新供應高達約77%,成市區一手供應重鎮。

值得留意,觀塘區新供應向來稀少,由2006至2016年,雖有5個主要私樓落成,惟合共提供單位只約1,074伙,其中位處觀塘市中心的新供應,對上已為2014年落成的觀月.樺峯,項目提供299伙,而市場矚目的觀塘市中心重建項目,預期今年內登場,估計涉及單位供應約2,000伙,勢刺激大批購買力湧現。計及將軍澳等大批新供應,預期大東九一手註冊量額齊升,註冊量可望挑戰6,500宗,勢創自1996年有紀錄以來的次高水平。


    陳光明總結,2018年樓市繼續迎來一手浪潮,年內九龍區多個新供應登場,供應重地集中大東九,加上西九高鐵通車概念,預期一手私樓註冊量有機會逼近萬宗水平,勢創自2004年以後的十四年新高,註冊金額有機會連續2年錄得逾1,000億元的高水平。他又預期在資金追捧下,九龍區全年樓價升幅約5%至10%。