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研究報告

中原:明年樓價看升10% 租金看升8% 一手銷售金額續創新高

2017年12月7日 16:40
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2017年樓市火熱,旺勢可謂由年初旺到年尾,雖然年中受到金管局出招及政府換屆影響,樓市曾一度轉靜,但第3季後迅速復原回勇,隨著外圍氣氛及股市衝高、賣地成績屢創新高、新一份施政報告房策方向明確,末季樓市氣氛更旺,大額成交湧現,投資氣氛熾熱,樓價升勢持續向上。預計明年外圍環境靠穩,本港經濟持續復甦,利好樓市表現。

中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄預期,樓市升勢持續,料2018年全年私人住宅樓價上升約10%,租金上升約8%。估計2018年整體樓宇買賣成交量可達9萬宗,成交總值8,000億元,金額將創1997年後21年新高。當中一手私人住宅銷售金額,將由2017年2,400億元,上升至2018年2,600億元,連續兩年創出歷史新高。工商舖整體銷售金額(包括買賣公司的交易),將由2017年2,200億元,上升至2018年2,400億元,同樣連續兩年創出歷史新高。

中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄表示,2016年首季本港GDP僅升1%,升幅創4年最低,隨後經濟陸續改善,GDP連升多季,2017年首季上升4.3%,創23個季度新高,年內經濟保持穩定的增長。經濟環境穩健,是支持樓市的基礎。展望本港經濟持續復甦,預計2017年全年GDP上升3.7%,高於2016年的2%,2017升幅屬6年最大。一般而言,經濟復甦周期頗長,可達三到四年,料可長期支持樓市向上。

2015年12月美國宣布加息0.25厘,本港樓市逐步止跌回升,2016年3月樓市調整結束。自美國展開加息正常化的步伐,至今共4次加息,本港樓市持續上升,CCL於高位企穩。2017年10月美國開始縮表,本港樓市隨即突破高位徘徊的格局,重拾升軌,CCL升及160點歷史高位。顯示美國展開加息後,本港樓市持續向上。美國加息反映經濟復甦,是利好因素,有利本港樓價繼續向上。

金管局由2009年至今共8次收緊按揭,期內CCL保持升勢。出招之後,CCL普遍升幅超過10%,最近幾次調控,CCL升幅愈來愈大。2017年5月第8次收緊樓按,CCL仍未有調頭回落,於高位徘徊達21周,直至10月施政報告公布,房策方向明朗化,購買力立即急速釋放,樓市升溫,CCL重拾升軌。反映施政報告公布後首周的CCL,更升至161.83點,創當時新高。

香港經濟明顯復甦,加上樓價攀升,轉買為租個案增加,刺激私人住宅租金走勢平穩向升。預計2017年底私人住宅實用面積平均呎租向上迫近36元水平,全年上升約8%,呎租續創新高。

自2016年樓市回升,中原估價指數(主要銀行)CVI成功從上50點以上的水平,至今從未跌穿50點的好淡分界綫,反映銀行睇好樓市。期間CVI曾短暫下調,銀行按揭積極性降溫,樓價升勢亦放緩,但基於本港銀行體制健全,樓市泡沬風險不高,2017年10月新一份施政報告出爐後,樓市回勇,銀行的估價取態明顯轉趨積極。CVI隨即止跌回穩,由50點至60點之間的今年低位顯著回升,最近已突破70點,反映銀行對樓市前景抱樂觀態度,積極性上升。相信CVI走勢持續向上,短期目標向上迫近80點水平。預示銀行按揭積極性上升,有利樓價再創新高。

金管局第8次收緊樓按後,中原經紀人指數CSI逐步下跌至約60點水平,隨即轉勢反覆而上,反映前綫經紀人持續看好樓價穩步向升,預示樓市情緒升溫。10月新一份施政報告出台後,CSI出現連升局面,向上趨勢明顯,短期目標80點,預料樓價可以再創新高。事實上,2016年中樓價回升至今,CSI大部份時間均高於50點好壞分界線。其間CSI曾短暫急跌,樓價升幅亦短暫放緩,但很快便回升,而期間樓價向升的勢頭不變。

中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄表示,2016年次季起樓市反彈,中原城市指數CCI 連升18個月,累升26%。2017年12月,CCI預計達到165點,全年累升約17%。2017年上半年樓市暢旺,新盤百花齊放,激發購買力釋放,同步帶動二手市場交投氣氛;惟金管局於5月推出第8輪逆周期按揭措施,影響下半年樓價升勢放緩,升幅僅約7.5%。10月施政報告出台後,房策方向明確,樓市重拾活躍,樓價續升,上升趨勢明確。展望2018年春季,CCI可升達173點水平。

2017年樓市氣氛造好,新盤熱賣帶動二手成交氣氛,市民入市情緒高漲,今年二手成交明顯好轉。估計2017年全年二手私人住宅買賣成交錄約3.9萬宗,創3年新高;成交總值料達2,900億元,創5年新高。新盤百花齊放,同步帶動二手交投氣氛。預計2018年於新盤帶動下,二手交投繼續價量齊升,料全年二手私人住宅買賣可達4萬宗,創4年新高;成交總值3,000億元,將創6年新高。

新盤持續主導樓市,新盤提供較多元化的付款辦法及優惠,使購買力傾重一手市場,一手交投暢旺,大額豪宅新盤成交頻現。預計2017年全年一手私人住宅銷售量達1.9萬宗,創13年新高; 全年銷售總值料達2,400億元,創出歷史新高。樓價地價屢創新高,預計發展商明年繼續積極推盤,估計2018年一手私人住宅銷售量進一步升至2萬宗,創14年新高;成交總值2,600億元,續創歷史新高。

股市暢旺,同時推動物業投資氣氛,加上住宅物業於辣招制肘下,部份投資者轉戰工商舖市場。2017年樓市股市皆旺,推高投資氣氛,工商舖市場表現突出,屢錄大額成交,預計今年全年買賣成交量達9,000宗,總值1,350億元,宗數及總值同創4年新高。展望2018年本港經濟及投資環境繼續造好,預測明年工商舖買賣成交量將進一步增加至10,000宗,創5年新高;成交總值1,700億元,將創歷史次高,僅低於2012年1,891億元歷史最高的紀錄。若加上以未有登記的公司股權轉讓形式的工商舖交易,2017年全年工商舖成交金額料達2,200億元,預計2018年金額達2,400億元;連續兩年創歷史新高。

總結2017年樓市樓市相當火熱,旺勢由年初旺到年尾。發展商趁勢積極推盤,一手市場十分暢旺,帶動整體樓市成交氣氛。預測2017年整體樓宇買賣宗數可達8.4萬宗,總值6,900億元,創歷史次高。展望2018年樓市繼續向好,成交由新盤主導,料全年整體樓宇買賣宗數將增至9萬宗;總值8,000億元,迫近1997年8,680億元的最高紀錄,創21年新高。

樓價及租金走勢方面,以上種種利好因素支持下,預計2018年樓價升勢繼續,難以回落。估計2017年全年私人住宅樓價升幅約17%,租金升幅約8%。預測2018年私人住宅樓價將穩步上升,升幅10%;租金方面,隨本港經濟持續復甦,加上樓價持續上升,帶動租金平穩上漲,預測2018年呎租有望升至39元水平,全年升約8%,升幅持平,續創新高。