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美聯:商廈市道熾熱 後市走勢向好

尖東甲廈大低水 價格潛在升幅3至4成

2017年11月6日 15:16

今年以來核心區甲廈價格拾級向上,而日前中環中心75%業權更落實以402億元易手,榮膺全港最貴重成交的物業,把寫字樓市場氣氛進一步推上高峰。本行預期,今年餘下時間核心區甲廈表現仍持續向好,全年價格可望升20%至22%,而尖沙咀一帶擁基建優勢,加上目前呎價低水,具投資價值,料未來半年價格更可望升10%至15%,中長線價格更可望升3至4成,而尖東更是較值得留意的地區,投資者宜把握機會趁低吸納。

 
今年以來甲廈市況一直保持熾熱,美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示,近期最為矚目的事件,要數日前中環中心以402億元天價易主;而該廈的頂層單位也於月前,以每呎逾5.58萬元沽出,創全港甲廈新高紀錄。此外,本年以來先後有多幅商業地王誕生,包括中區美利道及啟德商業地等,商廈市場的利好消息可謂一浪接一浪。
 
他又指,今年核心區甲廈價格升勢理想,根據美聯工商舖資料研究部數據顯示,至上月為止,中環甲廈平均呎價約40,715元,乃首度突破4萬元大關,創下歷史新高,總計今年首十個月,價格累積升幅達32.6%,冠絕全港;至於上環及金鐘,今年首十個月呎價分別累升21%及16.4%;另一核心區尖沙咀平均呎價為14,656元,首十個月累升約16.5%,而美聯商業指標甲廈售價指數,今年首十個月累積升幅逾18%,按年更升約21%。
 
商廈氣氛理想 後市看俏

翁鴻祥表示,展望後市,商廈市道仍然值得看好,原因有四,首先是市場氣氛理想。他指出,現時超級大刁及高價易手個案頻現,商業地造價也不斷上升,例如上月市建局嘉咸街商業地王,就獲永泰及資本策略合組財團投得,市傳中標價約115億至116億元,而隨著新近中環中心以402億元易主,勢能進一步掀起甲廈升值潮,成交量也有望增加。
 
其次,早前特首林鄭月娥於《施政報告》中提出,計畫減免中小企的利得稅至8.25%,翁鴻祥料,上述措施將有助增加該類公司擴張的意欲,料商廈細單位較能受惠。第三,他指出目前市場游資充裕,截至今年9月為止,本港M3貨幣供應量已逾13.5萬億元,在資金四出找尋優質的投資機會下,甲廈前景可望看高一線。
 
第四,翁鴻祥認為目前中資需求殷切,例如現時內地駐港公司達1,264間,位居第3,自2012年起平均年複合增長達8.2%,以上述增長速度,加上內地提倡「一帶一路」及「粵港澳大灣區」,相信未來中資機構對甲廈需求仍有增無減,當中核心區更會成為市場追捧的對象,而尖沙咀更有望成為新一輪升勢的火車頭,並以尖東較值得留意。
 
多項基建將落成 尖沙咀前景亮麗

美聯商業高級區域營業董事李鎮龍指出,尖沙咀(尤以尖東為甚)有力成為下一個爆升區域,皆因該區擁最少三大優勢,其中,尖沙咀一帶現有多個新項目剛落成或動工中,較為矚目的,包括快將完工的高鐵,屆時本港往返內地時間將大大縮短,對本港企業營商環境有幫助,帶來莫大經濟效益,由於尖沙咀甲廈一向以用家主導,如玩具公司及貿易公司等,高鐵完工也意味著該類公司的生意有望增加,對區內甲廈前景有幫助。
 
他又指,另一個較矚目的項目為預期於2019年完工的沙中綫,屆時紅磡站將成為東、西(沙中綫、西鐵綫)及南、北(東鐵)的匯聚之地,令尖沙咀一帶勢成為大型商業核心區;另一方面,近年落成的紅磡祥祺中心及中國人壽中心,就令紅磡商業區發展成熟,並成為傳統尖沙咀商業區的延伸,配合紅磡站的發展,料尖沙咀前景將會更亮麗。
 
價格低水 個別甲廈呎價僅1.04萬

其次,根據美聯工商舖資料研究部的數據顯示,截至上月為止,尖沙咀甲廈平均呎價約14,656元,只是中環平均呎價40,715元的36%;相對上環上月平均呎價29,469元也只有49.7%,可謂大幅低水。然而,自2008年起,尖沙咀的呎價一般約為中環的4至5成;而與上環相比,傳統上尖沙咀呎價約為該區的6至7成,若尖沙咀要收窄與其他核心區甲廈的呎價,預計中長線尖沙咀仍有3至4成的上升空間。
 
若以個別大廈比較,尖東甲廈的呎價更顯得尤其低水,其中,上月永安廣場平均呎價約15,430元,新文華中心以及新東海商業中心,更分別只有11,319元及10,350元,為各大核心商業區之中最低水。截至本月初為止,新文華及新東海中心放盤的每呎叫價,分別由11,300及9,500元起,較九龍東等非核心區甲廈還要低水。此外,現時尖沙咀甲廈回報率達3厘,較港島多個核心區的2.2厘至2.7厘為高,在現時商廈市況氣氛熾熱的情況下,相信有助吸引用家及投資者趁低吸納,並推動該區價格。
 
用家主導 空置率低

李鎮龍又指,尖沙咀甲廈傳統上以用家為主導,因此空置率一向處於低水平。根據美聯工商舖資料研究部資料顯示,至上月底為止,尖沙咀分散業權甲廈的平均空置率為3.9%,而尖東永安廣場及康宏廣場,空置率分別更只有約2.2%及3.1%;而尖西新港中心約3.2%。李鎮龍認為,鑑於區內商廈空置率低,相信會為投資者帶來穩定的租金回報。
 
核心甲廈價格全年料升逾2成

翁鴻祥預計,今年全年核心區甲廈價格升幅可達20%至22%,租金則升約10%至12%,至於尖沙咀區由於呎價仍然低水,加上前景不俗,將會吸引投資者入市,當中尤以尖東的前景備受看好,未來半年價格可望上升10%至15%,中長線更可望升3至4成。