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房策規劃

新房策催化4因素 樓市續升溫

2017年11月6日 12:01
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施政報告銳意重塑置業階梯,惟受首置盤規模不足、公屋居屋供應大幅落後、私樓憧憬放寬換樓期,及未提增加土地供應4大因素影響,購買力湧入各類物業市場,推動樓市再度升溫。

施政報告公布(上月11日)至今將近一個月,本報統計10月份10大屋苑價量表現,全月共錄191宗成交,按月增14%。另半數屋苑呎價續升,不少高價成交更於施政報告公布後誕生,尤其上車屋苑表現最好,天水圍嘉湖山莊3房連天台戶呎價1.1萬元創新高,顯示買家未有因當局公布房策而減慢入市,反而之前持觀望態度的準買家,陸續湧入市場。

首置盤杯水車薪 存未知數

特首林鄭月娥雖然在施政報告內着力重塑以公屋、綠置居、居屋、首置上車盤及私樓組成的5層置業階梯(見圖),但各類供應短期未到位。

先說最受港人注目的首置上車盤,先導計劃只選址了安達臣道地皮作試點,僅提供1,000伙,相對近5年私樓吸納量平均每年約1.5萬伙,只佔7%,算是杯水車薪,長遠能否增加供應,更取決於能否落實公私營合作。對於等候入市多時的中產上車客,首置盤供應存在眾多未知之數,情願趕快購買私樓置業。

其次,首置上車盤設有入息下限,家庭申請初步為5.2萬元,意味着收入未達下限的買家無緣受惠計劃,反而根據目前按揭保險安排,以最高按揭成數8成,2.25厘及還款年期30年計,月入只需約4.5萬元,已可購入樓價600萬元的單位,單計入場門檻反而比上車首置盤更低。

此外,公屋、綠置居及居屋恒常化,但供應規模亦未達標。如公屋及綠置居未來5年平均僅1.5萬伙,較長遠房策目標平均每年2萬伙,仍然短缺5,000伙,而居屋每年亦只有5,000伙,較目標每年8,000伙,低3,000伙或4成。單位供應大幅落後,令置業階梯難以成形。

或寬換樓期 增強入市信心

在私樓方面,施政報告既未再加辣,明言以置業主導,甚至有意放寬換樓期至9個月,增強市民入市及換樓的信心,過去一個月換樓成交活躍,推高中大型單位樓價。例如將軍澳緻藍天早前有4房戶以1,280萬元沽出,實用呎價1.3萬元創新高。

更重要的是,政府雖然提出多項房策,惟核心的土地短缺問題未有解決,施政報告未提出大規模覓地計劃。而當局亦承認,目前短中長期所能提供60萬伙,較《香港2030+》藍圖估算所需100萬伙,有多達40萬伙短缺;短期內要達至長策目標10年28萬伙公營房屋,目前仍然缺少4.4萬伙土地。

增加土地供應的步伐未有進展,令市民憂慮置業階梯構想成空中樓閣,樓價或繼續升,故此加快入市。有分析認為,政府應盡早推出更多增加土地供應措施,並加快建屋步伐,以釋除市場憂慮。

施政報告未再加辣,明言以置業主導,甚至有意放寬換樓期至9個月,增強市民入市及換樓的信心。
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施政報告未再加辣,明言以置業主導,甚至有意放寬換樓期至9個月,增強市民入市及換樓的信心。
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