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研究報告

戴德梁行:共享工作空間熱潮帶動寫字樓租賃需求  支持租金續升

2017年10月12日 17:22
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戴德梁行今日回顧本年第三季香港寫字樓及商舖租賃市場的表現,指中區寫字樓租金在本季繼續升至新高,惟升勢較上半年有所放緩,不過,近年冒起的共享工作空間熱潮在本季刺激租賃需求。商舖租賃市場方面,近年舖租下跌成為國內商戶來港拓展的良機,本季見到不少國內零售商來港開業或擴充。

由於整體租賃需求稍為放慢,加上部分大廈有全層樓面重投市場,以致數個寫字樓區份在本季都錄得負吸納量;不過,基於本季新增寫字樓大廈的預租表現理想,第三季全港整體淨吸納量仍維持在42,755平方呎的水平。待租空間緊絀也支持租金續升,本季全港寫字樓加權平均租金按季微升0.3%至每月每呎80.5元,中區更按季升0.5%至每月每呎126.6元,成為本港歷來最高租金。

初創企業及跨國公司為了追求更靈活的租約期和避免支付新租寫字樓一大筆的裝修開支,租用共享工作空間作辦公室愈見流行。戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰先生表示,共享空間行業在香港興起,供應商亦在更多商廈開設新據點,例如雷格斯旗下的共享工作空間品牌Spaces就在本季租用上環大新行53,900呎,並在銅鑼灣利園三期預租了40,000呎樓面;其他主要供應商如WeWork、裸心社 (Naked Hub)及The Hive亦已在中環、灣仔、銅鑼灣及九龍灣等合共租下逾40萬呎樓面。預料更多共享工作空間供應商加入市場後,不單能刺激寫字樓租賃需求,也可為寫字樓業主提供另類和穩定的租戶客源。

與此同時,中資機構仍然積極尋找頂級寫字樓。戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生稱,中區頂級寫字樓如國際金融中心及友邦金融中心等,一直是中資機構的心頭好,但目前中區頂級寫字樓的待租率僅得3.5%,為全港最低,可見中資機構要覓得合適樓面並不容易。不過,由於市場現正有數宗大面積的中資公司租賃在洽談中,預料第四季中資機構在中區新簽租賃所佔的比例將會增加,其中來自資產管理、銀行與金融公司的將會佔大多數。

商舖租賃市場亦有利好消息,本年首八個月訪港遊客數字按年升1.9%,而截至8月,零售業銷貨額已連升六個月,按月平均升幅達1.7%,其中奢侈品銷情回勇,珠寶及鐘錶類在本年首八個月的銷貨額錄得3.2%的按年升幅,超越其他類型貨品。

舖租方面,核心區的舖租在本季持續調整,尖沙咀、銅鑼灣及旺角按季跌幅介乎0.3%至2.1%,中環則因為空置率上升令舖租受壓,按季下跌3.5%,預料全年跌幅達10%至15%。核心區的樓上食肆租金在本季繼續下跌,跌幅為0.8%至2.1%不等,當中亦以中環最為受壓。

本季另一特色是國內零售商漸多進駐香港,或在香港市場擴充,如江南布衣、名創優品、Cinema City及Hand等品牌,正好反映了從戲院、食肆、化妝品、時裝、珠寶以至畫廊等各式各類國內零售商落戶香港的現像。戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威先生指出,本港商舖租金近年回落不少,國內零售商亦窺準機會入駐香港,或在港擴充規模,對於國內品牌來說,香港是一個不錯的海外市場,可作為對外擴充的試點,而且把銷售點擴展至香港,也有助提升品牌在國內的形象。在開舖選址方面,這些國內零售商較屬意銅鑼灣及尖沙咀等核心地區,預料國內零售商的進駐可為核心區的舖租帶來支持。