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【置業家居】晉海 間隔多元 康城區首現1房

2017年9月9日 9:06
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將軍澳日出康城項目發展至第4期,回顧目前已落成期數(1期為首都、2A期為領都、2B期領峯、2C期領凱、3A期為緻藍天)8,016伙中,皆以大單位為主,開放式及1房間隔暫未有供應,即使是2房間隔,亦僅得1期首都提供約362伙,佔1至3A期總供應之4.5%,惟計劃月內推售的第IVA期晉海不僅主打2房間隔,更首度推出1房單位。
鑑於早前入伙的期數的住戶或已有換樓需要,加上市場對細戶需要量大,市場料晉海提供的細面積單位可望吸納一批年輕買家進駐,打破現時幾乎由換樓客涵蓋的局面。
區內新盤即將開售,令整個日出康城項目二手交投轉趨觀望。中原地產副分區營業經理伍錦基透露,日出康城7、8月整體二手成交,每月各有十多宗買賣,實用成交平均呎價約$1.1萬,惟受新盤推售影響,買賣雙方轉趨觀望。
新盤將售 買賣觀望交投減
不過,亦有買家看好後市而偷步入市。其中1期首都最為「旺市」,單是在本月首7日暫錄4宗二手買賣成交,宗數貼近該期上月全月5宗水平。
伍錦基又指,目前康城睇樓客以用家及分支家庭為主,由於樓價及租金因素,亦吸引不少外區客進駐,當中不乏來自港島東、九龍東,甚至九龍塘及西半山等客源。他更補充,隨着日出康城不同期數相繼發展,相信對整個日出康城二手市場有理想發展及改變。
1房︰實用337至340呎 浴室兩扇門貫穿廳房
晉海1房合共174伙,佔總數1,040伙約16.7%,實用面積介乎337至340平方呎,根據發展商所公布的項目1座及2座38樓布局圖所示,1房間隔僅設一款屋則,開則四正,浴室設有兩道門,方便貫穿客飯廳及睡房,設計靈活之餘更具私穩度,並配有開放式廚房。
由於晉海屬於整個日出康城項目中首個設有1房間隔的期數,難有類近單位作比較,反而將軍澳站附近兼同系的天晉IIIA、天晉IIIB及海天晉則備有1房供應,當中更以天晉IIIA提供208伙1房最多,實用面積介乎334至366平方呎;其次為海天晉,設144伙,實用面積363至380平方呎;至於天晉IIIB則設86伙,實用面積355至366平方呎,惟上述3期項目中,僅得天晉IIIA陸續SSD鬆綁,而天晉IIIB及海天晉,仍處於「辣稅期」,因此市場上可供買賣的1房寥寥可數,近兩個月更「未發市」。
租賃方面,天晉IIIA 1房實用呎租約$46至$50,最新成交為5A座中層C室,實用面積541平方呎,月租$2.1萬,呎租$38.8。
2房︰佔供應42.8% 設開放式廚房或獨立廚房
晉海2房供應合共445伙,佔總數約42.8%,實用面積介乎464至496平方呎,屬項目主打戶型。根據發展商所公布的項目1座及2座38樓的布局圖顯示,2房戶型較多元化,大致可分為採用開放式廚房及獨立式廚房兩大類。值得留意,項目2房戶見於各座後排,包括1A座D及E室、1B、2A及2B座的C至E室,大致望東南、東北、北面。開放式廚房2房面積464至491平方呎,佔278伙,以各座D室為例,長形廳區配短走廊連接一細一大睡房,惟主人睡房附有工作平台,擺放寢具時須留意;至於1B、2A及2B座C室2房,廚房呈五角形,廚櫃沿牆而建,浴室則附設窗戶,非「黑廁」設計。
過去日出康城項目主打3至4房大單位,2房間隔僅於1期首都中供應,而且僅佔此期總伙數約17%,實用面積517至519平方呎,較近年市場上2房一般約400餘平方呎為較大,設於第2、3、5及6座LC室、第3及第6座RC室以及第5座RB室,以長廳開則,大門設一小玄關位,旁為浴室惟不設窗戶,客廳以走廊連接兩間睡房,雖東北單位可享有海景、山景及市區景致,惟前方地皮有待發展,故景觀存有變數,而向東南LC及RC室2房則以山景及樓景為主。
首都本月亦新錄1宗2房成交,單位為6座高層LC室,實用面積518平方呎,成交價$660萬,呎價$12,741,向東南,可望山景。
租賃方面,首都2房呎租約$30,其中最新成交為首都5座高層LC室,實用面積519平方呎,月租$1.53萬,實用呎租$29.5。
3房︰618至625呎3房 採開放式廚房設計
晉海供應的3房合共361伙,佔總數約34.7%,實用面積介乎618至842平方呎。3房間隔大致可分為3房(連套房)〔開放式廚房〕、3房(連套房)、3房(連套房)及儲物室加儲物室連廁,集中各座前排,即A及B室,以及1A座的C室。當中實用面積618至625平方呎的3房,採開放式廚房設計,屬日出康城罕見的屋則。該則另一焦點是浴室設有兩門,可貫穿客飯廳及主人房,令單位雖然僅得1廁但亦可靈活作為套房之用。
若要傳統的「梗廚」單位,面積較大,658至708平方呎,供應亦是3款3房戶型中最多,有165伙,分布1A座C室、1B、2A及2B座A室。
項目面積較大3房戶型屬於3房(連套房)及儲物室加儲物室連廁,見於單位邊的1A座A室,面積841至842平方呎,只有38伙,單位設有小玄關,轉右則是長廳,橫排式設計,長走廊一邊連接兩細睡房及主人套房,另一邊則是浴室及一個方形儲物室。值得留意,主人套房設轉角大窗,增賞景角度。
過去日出康城項目均主打3房大單位,其中首都3房實用面積由679至729平方呎不等,可分為3房(連套房)以及3房(連套房)及多用途房兩大類。3房(連套房)單位僅設於第1及第2座LB、RB及RC室及第3至第6座RB室,以長廳開則,實用面積679至681平方呎。而3房(連套房)及多用途房更佔3房供應約七成,分布於物業各座,實用面積由704至729平方呎,同樣採長廳設計。
首都最新近一宗3房成交為3座中高層RD室,實用面積704平方呎,買家為區內客看好日出康城未來發展,願意以約$745萬接貨,實用面積呎價$10,582。
租賃方面,首都3房呎租約$26,其中最新成交為2座高層RD室,實用面積704平方呎,月租$1.75萬,實用呎租$24.9。
4房︰實用面積逾千呎 僅備12伙
晉海的4房僅設12伙,佔整比例僅1.2%,亦是目前日出康城項目提供最少4房的期數,實用面積介乎1,040至1,120平方呎,屬4房(連套房)及儲物室連廁。
過去3期日出康城項目均有提供4房單位,其中1期首都合共提供154個,實用面積劃一840平方呎,僅設於第3、5及6座LB室,採4房(連套房)及多用途房設計,劃一採長廳設計,3間睡房享有同一景觀,另一間睡房望另一邊景觀,向西北前臨有待發展用地,前迎海景,遠望將軍澳市中心。
至於2A期領都亦有提供4房,採4房(連套房)及儲物室加個半廁設計,實用面積964至980平方呎左右,大廳採用長廳設計。領都4房近日成交造好,租買均錄高價成交,其中2座高層RA室,實用面積971平方呎,成交價$1,233萬,實用面積呎價$12,698,向西南,望海景,呎價及造價均創出屋苑新高。而對上同類單位成交可追溯至上月,單位為2座中高層RD室,實用面積975平方呎,成交價$1,105萬,實用面積呎價$11,333,即不足一月即再升約一成。
租賃方面,現時領都4房單位平均呎租約$25。

日出康城二手報道視頻:http://ps.hket.com/article/1896402

撰文 : 梁子謙、李朗文、盧楚翹
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晉海提供1房至4房,當中1房更暫時是整個日出康城項目中首度亮相屋則。(本刊攝影組)
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晉海提供1房至4房,當中1房更暫時是整個日出康城項目中首度亮相屋則。(本刊攝影組)
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首都主打3房大單位,屋則四正,平均實用呎租約$26。(本刊攝影組)
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首都主打3房大單位,屋則四正,平均實用呎租約$26。(本刊攝影組)
領都亦同樣提供4房單位,實用面積964至980平方呎,廳大房大。(本刊攝影組)
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領都亦同樣提供4房單位,實用面積964至980平方呎,廳大房大。(本刊攝影組)