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分配公私營樓地皮 政府兩難

2017年9月8日 7:55

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

甚多市民批評本港私人住宅樓太貴,貴到高不可攀,但另一方面,公屋輪候時間愈來愈長,最新數字是4.7年,特區政府可謂左右做人難。因為尋找地皮建屋面對很多困難,現在私營與公營房屋皆全部吃緊,如何分配地皮確實非常頭痛。在這形勢之下,筆者認為私樓樓價只會高處未算高,繼續看升。

代表二手樓價的中原城市領先指數目前大致是高於160點,剛巧突破歷史高位,許多市民經已投訴樓價高得太過厲害,他們買不起,希望樓價回落一些,方便他們上車。

根據房屋署最新公屋輪候冊數字顯示,一般申請者平均輪候時間升至4.7年,又重見歷史高位,比起3月底公佈的平均4.6年,又再加時,與原本3年上樓原意,愈來愈遠。因為公屋申請數目經已增加至27.78萬宗,輪候數目愈來愈多,可能又要突破4.7年這個歷史紀錄。

運輸及房屋局局長陳帆表示,輪候時間的確有點長。他強調,政府公共房屋政策,是覓地興建更多公屋,但建屋過程起碼要4至5年。他指出,早前希望透過集結社會資源紓緩房屋問題,過去一個月已收到發展商提供幾百間空置房屋,有些基金亦願意提供財政支援。

無可否認,政府經已想盡法子紓緩本港住屋問題,但覓地建屋著實需時,想快亦有個限度。根據2017/18至2026/27年度十年期房屋供應目標為46萬個單位,公私營房屋60:40之比,包括20萬個公屋單位和8萬個資助出售單位,以平衡基層市民對公屋的持續需求,以及中低收入家庭自置居所的願望;私人房屋供應目標為18萬個單位。

採用60:40的公私營房屋新供應比例,是要表明政府在增加公營房屋供應方面的承擔,同時確保私人市場穩健發展。由於土地供應有限,如果進一步調高公營房屋在新增供應中的比例,必然會減少私營房屋的供應,對私人市場的樓價和租金形成壓力,導致更多人不能負擔。因此,政府必須小心平衡公營和私營房屋兩者的發展。

假設政府將公營房屋比例增加,即是要減少私營房屋的供應比重,私樓樓價勢必火上加油,升得更強勁,更多市民上不到車買樓。如果預料到會出現這種情況,估計政府寧願維持60:40之比的供應現狀,不敢有太大動作。所以,筆者雖然同情公營房屋輪候人士上樓要等4.7年之久,但也感到無可奈何,因為縱使略增公營房屋比例,私樓樓價將會上升得更凌厲,到時私樓買家又投訴,政府依舊左右維難。