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買不起樓 地產股作代替品

2017年9月1日 7:55

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

許多人都批評,本港住宅樓價太高 他們都買不起。事實上,樓價高並非香港獨有,全世界亦如是,不過,香港還有一個優點,就是有眾多地產股作為物業的代替品,同樣可以投資地產。但投資者必須深入研究相關股票才好買入,不要人云亦云,否則入錯貨隨時造成損失。

港府官員表示,今年6月份整體樓價,比較1997年高峰期高出94%。不過,代表二手樓市走勢的中原城市領先指數6月份與現在都只是大約160點,比當年的100點只高出60%而已。6月底港股恆生指數是25,764點,比1997年歷史高位高出53%;但8月中旬恆指經已上升至27,047點,比當年高出60.8%,跑贏港樓。

儘管一些科技股份市盈率甚高,被視為「高貴」的港樓樓價反而望塵莫及,不過,恆指平均市盈率只得約14倍左右,因為被一批超低市盈率股份拖低,她們就是地產股。

樓價高,地產股價卻超低,確實是頗離奇的事情。一些以興建住宅樓宇為主的地產發展商,市盈率普遍在6至10倍之間,超過10倍以上的不算多,比起恆指平均市盈率約14倍低出不少。即使一些科技股市盈率甚高,恆指平均市盈率仍是這麼低,足見地產股的實質折讓很大,即是說她們升幅不多,具備投資價值。

購買地產股代替物業作長線投資是可以考慮的,但必須詳細深入研究,不能人云亦云見股就買。原因是香港的地產股為數甚多,每一隻股份的質素都不一樣,有優有劣甚至良莠不齊,不能見到地產股就盲目買入,否則很容易觸雷,陷入進退維谷境地就麻煩。因為並非每一隻地產股都值得投資,切記!

但研究投資地產股,投資者也要仔細分析資料,最好翻查過往紀錄,時間愈長愈好,有二三十年資料就更好。因為這樣能令閣下有更清晰影像判斷哪一隻地產股質素比較優勝,因為在時間洗禮之下,優劣就無所遁形,有助你如何取捨地產股票。

買入股票之前除了分析公司的業務狀況之外,更要區別地產股業務範圍,她們分開住宅發展、商廈發展、商場經營、收租及多元化等經營方式,不宜混淆。還要考慮董事局作風,是否會照顧小股東的利益,例如公司盈利能力、經營方針、派息政策甚至會否玩弄太多財技等等,想做小股東之前都要細心留意。

如果以穩健為主的投資者,最好專注研究恆生指數成份股內的地產股,至於指數以外的地產股數目就更多,要花更多精神時間。想投資股票賺錢,也不能依靠僥倖,必須自己努力做功課練好基本功!