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二手單位愈細呎價愈貴 超中小型戶

2017年8月28日 7:55

美聯物業住宅部行政總裁布少明

「全‧城滙」主攻中小型單位,巿場反應熱烈,細價新盤繼續受買家青睞,未來多個主打中小型單位的全新盤將陸續登場,預計將會吸去大量上車購買力。

的確,上車客大部份財務實力不足,除非靠「父幹」,否則在有限財力下,大多會選擇購買細價盤,發展商為迎合上車巿場的需求,推出不少中小型單位,而且為買家提供多項按揭優惠及較彈性的付款辦法,深得巿場歡迎,持續搶吸市場購買力。

由於置業剛性需求大,並在辣招及息口低企之下,樓價持續被搶高。差餉物業估價署早前公佈6月份樓價指數,按月升約0.7%,升幅較之前明顯收窄,屬今年以來最小的升幅。而早前一直牽頭上升的實用面積431方呎以下A類細單位按月只微升約0.3%,為各類型物業中升幅最少,雖然最細單位升勢放緩,但單計上半年,仍升9.5%跑贏大市。

雖然上車客「將貨就價」,但面對著細單位樓價持續攀升,部份準買家追價乏力,加上多個細價新盤為推出買家提供優惠吸客,令今年二手細價盤的交投表現未及中型及大型單位。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,選取50大屋苑計算,年內截止本月21日,實用面積400呎或以下交投宗數為1,055宗,佔該批屋苑總註冊量4,473宗不足四分之一;反觀,50大屋苑交投明顯集中401呎至800呎單位,該類單位於本年迄今高達3,088宗,佔近7成;至於逾800呎大單位宗數按年升幅雖然最突出,但實際僅330宗,比率只有約7.4%。

部份二手細價盤業主為求打破悶局,開始願意擴闊議價空間,可是盤源仍缺,買家選擇少,而且議價幅度與買家仍有差距,加上未來三至四年潛在一手私人住宅供應量為9.8萬伙,令買家入市態度普遍轉趨審慎,繼續傾向新盤市場,二手細價盤仍會受壓,樓價則持續向上。

隨著樓價升勢持續,400萬或以下的單位可能絕跡市場,建議放寬按揭保險樓價上限,700萬以下的單位可做按揭保險,以減輕上車客首期負擔。另外,亦建議政府調低首置客的印花稅,以激活二手細價樓市場,令首置客能上車之餘,亦令樓市得以健康發展。