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【置業家居】買銀主盤前 宜查清「背景」

2017年5月20日 11:01
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【購買須知】其實一個物業為何會變成銀主盤?中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳解釋,銀主盤是指物業供款人因拖欠或無力支付銀行按揭供款,出現連續斷供的情況,屆時銀主會與供款人商討情況,達成和解方案,但若供款人仍未能繳交供款,銀主便有權將物業於市場出售,用賣樓款項抵償債務。當銀行收回的物業,會有兩種做法,其一是委託物業代理放售物業,若成功放售則可抵銷按揭債務;其二是委託拍賣行拍賣物業。銀主盤一般會較普通二手物業叫價有所折讓。
她又指,銀行或財務公司多透過拍賣行或地產代理出售銀主盤,而大多銀主盤叫價較低水,但銀主盤定價較平是基於買賣限制較多,買家亦須接受一些特別條款,當中包括買方在簽署買賣合約時已等同接受物業的業權,故不可對業權作出任何查詢或要求,即使發現任何產權負擔或物業狀況問題,亦不可提出爭議。如原業主拖欠管理費、水電費等導致物業被註追收押記令,買方需自費處理及註銷有關備忘錄;又如單位出現結構問題如非法僭建、改建物等,買方不可提出提問或異議;另外,倘若物業附有拆卸建築物命令、翻新大廈通知,銀主合約一般聲明須由買方自行負責。
買賣過程中,買方不可將單位轉售,而銀主亦不會負責清理單位內任何家具或雜物。而在買家簽署合約後,銀主基本上不會負責單位任何問題,故在確定買入單位前應先衡量是否接受物業所有狀況。現時有些銀主盤的賣主可於成交前提供相關資料及文件讓買家查閱,買家可先委託律師查看業權、土地註冊處記錄,以及有否違反建築物條例或其他法庭頒令等,並先視察物業有否僭建問題和結構性間隔改動。倘若物業出現業權瑕疵或非法僭建問題,或會導致銀行拒絕批出按揭貸款,令買家大失預算。

撰文 : 葉煜燊
【置業家居】市旺現銀主盤 樓價下跌先兆? 20/05/2017
中原董事總經理王美鳳表示,有意買入銀主前,應先衡量是否接受物業所有狀況,以防銀行拒絕批出按揭貸款等情況出現。(本刊攝影組)
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中原董事總經理王美鳳表示,有意買入銀主前,應先衡量是否接受物業所有狀況,以防銀行拒絕批出按揭貸款等情況出現。(本刊攝影組)