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資助房屋成交

新居屋拒減價 買家怎抉擇?

2016年5月14日 4:00
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  樓價雖然有所調整,惟2房私樓入場費亦動輒要$300萬以上,銀根有限的市民只能望樓興歎,適逢房委會與房協推出新一期資助房屋,最平僅$150萬起,首批幸運兒最快7月可揀樓,有望緩和部分住屋需求。惟樓市前景尚未明朗,在樓價仍有下行壓力情況下,到底新居屋「抵買不抵買」?

  是次房委會及房協推出的資助出售房屋包括屏山屏欣苑、沙田嘉順苑。房協沙田小瀝源綠怡雅苑及青衣綠悠雅苑,共提供3,684個單位,並已於周二(10日)展開攪珠程序以決定申請者7月時的揀選次序。惟受淡市氣氛所拖累,是次新居屋申請人數比上一次樓市高峰時的大大減少,是次共收到約5.28萬份申請表,超額認購13倍,白表佔約4.87萬份,以綠白表5︰5比例配屋計算,平均每26.5人爭一個單位;綠表約有4,140份,平均每2.2人爭一個單位;單身人士佔總數56%,即收到接近3萬份申請,家庭申請人則有2.3萬份申請。事實上,每當在樓價升軌的時,中籤者如同中六合彩頭獎,惟公屋聯會主席王坤卻形容今次中籤僅如六合彩中安慰獎,可見反應僅屬一般。
  新居屋定價參考了去年9月市值計算,並以七折作招徠。若以「抵買」作為入市考慮因素,先不論現時體樓價已下調逾一成,市民更需要注意該「七折」卻非真正折扣,當中差價實為政府事先代支,當買家日後要將單位轉賣以作換私樓時,便需要償還這筆金額,即補地價。由於補地價多與少是與市價浮動掛,所以即使升值所得的利潤或未能追及樓價升幅的差價,對換樓補貼作用不大。
賣樓需補地價 升值遜私樓
  以屏欣苑單位最平$150萬為例,市值約$214.29萬,即包含補地價約$64.3萬,倘若數年後單位升一倍至$300萬,即需付$90萬補地價,業主實收$210萬,帳面賺$60萬,惟假設同區單幢私樓買入價同為$150萬,但幾年後升值一倍的話,已可獲利$150萬,故對於將來打算換樓的家庭來說,資助房屋並非「抵買」。
  再者,新居屋樓花期長達2年以上,屆時樓市是升是跌亦對買家無甚保障。若樓價下跌,買家固之然有機會損手或更甚成為負資產,反之亦非可幸之事。假設買家現時將這筆金額用作買細價樓用,屆時升值再套現換樓,毋須補地價而獲利之餘,更或可省下期內租金,故資助房屋對長期有需要自住的用家或潛在換樓客來說,非最佳之選。
  以沙田嘉順苑為例,其價單定價約$245萬至$328萬,在區內亦不乏私樓之選,如金獅花園便有大量「2字頭」的放盤提供,個別放盤更帶裝修連家具。對於以中小型單位作目標的中籤者,或可考慮新盤供應中地的物業,因其跌幅較多,可按實際需要而在跌市中覓「筍盤」,其配套及物業質素相對亦較居屋佳,部分二手物業更可即買即住,更勝樓花盤。
  話雖如此,因新居屋按揭成數最可多達九成,故對於首期有限的買家來說,仍屬理想的上車選擇。而且若買家已決定終身長居於此,物業不作轉賣或出租用途,當物業供款完畢後不需要再補地價,這樣能完全享有居屋的折扣,亦是值得考慮之選。

相若價錢 私樓有得揀

  是次資助房屋以市價七折作招徠,最平僅$150萬即可入場,單看「面價」來說的確讓人心動。惟計及補地價後,市場私樓或白表居屋不乏選擇,現樓交付之餘,更有機會省卻期內租金、裝修費或家具費用,重要的是,當樓價重拾升軌後所得之利潤亦可悉數「落袋」。
  隨着樓價回落,1、2字頭的放盤相應增加,除上車客外,即使是「細樓換大樓」甚至「居屋換私樓」亦不乏選擇。
  先看最平的天水圍屏山屏欣苑,定價約$150萬至$316萬,實際市值約$214.29萬起,區內最平居屋屋苑天麗苑白表入場僅$210萬起,而指標屋苑嘉湖山莊只僅需$278萬入場。
  沙田嘉順苑定價約$245萬至$328萬,實際市值約$350萬起,手持$200餘萬大可考慮金獅花園,入場只需$285萬起。至於沙田綠怡雅苑定價約$260餘萬至$627萬,補地價後約由$371.43萬起,區內居屋屋苑廣林苑,2房白表入場價僅由$318萬起,即使沙田第一城2房入場亦只需$330萬。
  至於撻訂重售7伙的青衣綠悠雅苑,經局方提價至最平$429.7萬,實際市值約由$613.9萬起,但同區藍澄灣3房(連套房)最平叫價亦只需$575萬,故計及補地價因素後實是「明筍暗貴」。
  除了上述介紹地區,元朗市中心一帶亦是細價樓集中地。中原地產副分區營業經理王勤學表示,元朗市中心一帶現時$300萬或以內放盤有約25個,一律為單幢洋樓,叫價最平為金倫大廈高層B室,實用面積315平方呎,放盤叫價$260萬,呎價$8,254。美聯物業荃景圍聯席區域經理梁仲維表示,荃灣荃景圍一帶$300萬或以內放盤有約10個,當中荃灣中心17座及16座各有一個凶宅同層放盤,現時同樣以$270萬放售。
  另據祥益地產最新資料顯示屯門區現樓$300萬內放盤有近300個,當中有9個叫價低於$200萬,中籤者亦可留意。

2014年新居屋 錄7宗撻訂

  「出售居者有其屋計劃單位2014」5個新居屋屋苑共2,160伙去年8月沽清,惟本刊發現截至現時已錄7宗撻訂,包括荃灣尚翠苑(3宗)、青衣青俊苑(1宗)、沙田美盈苑(2宗)及元朗宏富苑(1宗),撻訂單位成交價介乎約$235.5萬至$279.9萬,實用面積437至451平方呎。
  7名買家取消買賣協議日期由最早的去年10月27日至最新的今年4月25日,當中最快「縮沙」買家原於去年6月29日以$265.57萬購入荃灣尚翠苑A座18樓3室,相隔不足4個月時間,於去年10月27日取消買賣協議。可留意,單單今年已佔5宗,集中2月至4月。事實上,5個屋苑興建工程如火如荼,而預計關鍵日期為明年3月31日,以現時計算,樓花期尚餘約11個月,如今撻訂,反映7名買家相當心急。
  房委會資助房屋小組主席黃遠輝認為,新居屋撻訂單位的比例不算高,佔逾2,000伙的可售單位不足百分之一,而過往居屋都有零星撻訂個案,認為屬個別例子。對於新一批單位將於明日攪珠,黃遠輝指如樓市繼續有下行的風險,不排除調整折扣,即降低補地價的比例,強調有關調整折扣的機制行之有效。他又指新居屋以七折定價,不擔心樓市下行影響銷情,亦不擔心撻訂個案大幅上升。

話你知 : 定價不變 僅調節折扣率

  2014年2,160伙新居屋以當年8月樓價水平參考,單位實用面積由371至511平方呎,價單定價$187.35萬至$326.46萬,同期差餉物業估價署私人住宅樓價指數為160.9,至去年5月揀樓,指數升至173.1,升幅約7.6%,價錢不變,入市自然感覺「抵咗」,惟據悉揀樓時折扣率由原先30%擴大近40%,即買家日後轉讓須付出較大金額的補地價。以荃灣尚翠苑A座28樓6室「樓王」為例,成交價$326.46萬,原先2014年30%補地價金額,十足市值約$466.37萬,若以2015年約37.7%補地金額計,十足市值約$524萬。
  不過樓市不明朗,樓價指數已跌至今年3月的163.1,比2015年5月跌5.7%,回到2014年9月水平,樓價升幅已回吐。以5.7%跌幅估算,尚翠苑單位市值已由去年5月份十足市值約$524萬回落至約$494.1萬水平,反映新居屋買家未入伙前,單位已跌價。雖然樓價回落,惟折扣率已增加,即買家日後轉讓的補地價成本依舊增加,以37.7%計,即現時市值計補地價金額約$186.3萬,計及當初入市樓價,合共$512.76萬。
  換個角度,假設今期新居屋7月揀樓時調低折扣率,變相買家日後轉讓補地價金額會相應減低。話雖如此,買家若長期自住,不打算轉讓的話,折扣增或減實際影響不大。

煥然壹居 沽逾九成 錄首宗撻訂 14/05/2016
專家點睇新居屋? 14/05/2016
房委會及房協推出的資助出售房屋共涉3,677個單位,並已於周二(10日)展開攪珠程序以決定申請者7月時的揀選次序。
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房委會及房協推出的資助出售房屋共涉3,677個單位,並已於周二(10日)展開攪珠程序以決定申請者7月時的揀選次序。
4個資助房屋屋苑資料
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4個資助房屋屋苑資料
「中籤者」入市考慮測試
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「中籤者」入市考慮測試
7伙撻訂提價重售的青衣綠悠雅苑,補地價後售價約由$613.9萬起,惟同區私樓藍澄灣3房(連套房)亦只需$575萬入場,計及補地價因素後實是「明筍暗貴」。
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7伙撻訂提價重售的青衣綠悠雅苑,補地價後售價約由$613.9萬起,惟同區私樓藍澄灣3房(連套房)亦只需$575萬入場,計及補地價因素後實是「明筍暗貴」。
資助房屋鄰近私樓或自由市場放盤
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資助房屋鄰近私樓或自由市場放盤
上一期新居屋預計關鍵日期為明年3月31日,樓花期尚有近1年,惟暫錄7宗撻訂。(圖為荃灣尚翠苑)
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上一期新居屋預計關鍵日期為明年3月31日,樓花期尚有近1年,惟暫錄7宗撻訂。(圖為荃灣尚翠苑)
新居屋撻訂單位
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新居屋撻訂單位
如何計算補價?
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如何計算補價?